报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，上海等核心城市有望领先企稳，政策面更趋积极 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 行业数据总结 - 新房成交：上周（2026/4/18-4/24）34个重点城市新房合计成交228.2万平米，环比上升15.8% [3][4]。其中，一二线城市成交209.3万平米，环比上升12.2%；三四线城市成交18.8万平米，环比上升80.1% [3][4]。4月（4.1-4.24）34城一手房成交同比上升5.7%，较3月提升11.7个百分点 [3]。其中，一二线同比上升8.3%，三四线同比下降22.2% [3][6] - 二手房成交：上周13个重点城市二手房合计成交146.6万平米，环比下降2.5% [3][12]。4月累计成交同比上升7%，较3月提升23.5个百分点 [3][12] - 库存与去化：上周15个重点城市合计推盘124万平米，成交103万平米，成交推盘比为0.83倍 [3][23]。截至上周末，15城合计住宅可售面积为8534.6万平米，环比上升0.25% [3][23]。3个月移动平均去化月数为23.1个月，环比下降0.62个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - 宏观与金融政策：央行公布4月LPR，1年期3.0%、5年期及以上3.5%，连续11个月不变 [3][30][31]。国务院办公厅、证监会均发文支持服务业领域及北京企业通过发行公募REITs做优做强 [3][30][31][33] - 地方因城施策：深圳南山区推出住房“以旧换新”消费券，买房最高补贴5万元 [3][30][33]。珠海优化公积金贷款政策，最高可贷150万元，多子女家庭购二套房、购买绿色建筑最高可分别提额20%与30% [3][30][33]。青岛公积金新政叠加后最高贷款额度可达240万元 [3][30][33] - 土地市场：招商蛇口以30.3亿元拿下上海普陀一宗宅地，并以32.9亿元、溢价率25%夺得上海徐汇百色路宅地 [3][30][35] - REITs进展：首批4单商业不动产REITs正式获批 [3][30][35] 公司动态总结 - 2025年年报业绩：浦东金桥营收59.7亿元，同比增长118.9%，归母净利润10.7亿元，同比增长7.1% [3][37][39]。陆家嘴营收181.7亿元，同比增长24%，归母净利润12.3亿元，同比下降18.7% [3][37][39]。滨江集团营收828.9亿元，同比增长19.9%，归母净利润20.8亿元，同比下降16.9% [3][37][39]。华发股份营收834.4亿元，同比增长38.9%，归母净利润-9.5亿元，同比由正转负 [3][37][39] - 2026年一季报业绩：中海宏洋营收55.2亿元，同比下降4.6%，归母净利润3.2亿元，同比下降14.5% [3][37][39]。张江高科营收8.4亿元，同比下降31.3%，归母净利润0.8亿元，同比下降71.6% [3][37][39] - 融资与担保：保利置业集团有限公司发行2026年第一期公司债，规模15亿元，期限5年，票面利率2.5% [3][37][39] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数下跌0.98%，沪深300指数上涨0.86%，相对收益为-1.84%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第20位 [3][42]。个股方面，苏州高新、衢州发展、*ST中迪涨幅居前；*ST数源、滨江集团、华远控股跌幅居前 [3][42][46] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均下跌1.43%，相对沪深300收益为-2.29%，板块表现弱于大市 [3][49]。个股方面，卓越商企服务、烨星集团、荣万家涨幅居前；鑫苑服务、宋都服务、佳源服务跌幅居前 [3][49][53] - 板块估值：当前主流A/H房企2026/2027年预测市盈率（PE）均值分别为130.9倍和40.2倍；物管板块2026/2027年预测PE均值分别为15.6倍和14.0倍 [3][47][54] 投资分析意见 - 推荐关注四个方向： 1. 优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展等 [3] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金等 [3] 3. 二手房中介：贝壳-W [3] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [3]