行业投资评级 - 增持（维持） [1] 核心观点 - 新房成交延续回升，专项债试点扩围，政策支持持续 [1][6] - 本周新房销售同环比上升，二手房销售同比上升但环比略有下降，行业基本面呈现边际改善 [4][6] - 投资建议关注财务稳健的龙头房企及有望受益于需求回升的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.98%，同期沪深300指数上涨0.86%，板块相对收益为-1.84%，表现弱于大盘 [3][11] - 个股方面，周度涨幅前五为苏州高新、衢州发展、ST中迪、黑牡丹、中新集团，跌幅后五为ST数源、三湘印象、滨江集团、华远控股、南山控股 [11] 行业新闻追踪 - 中央政策：财政部、国家发改委扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围，新增河北省、江西省、湖北省、重庆市，试点覆盖范围增至14个省份及河北雄安新区、4个计划单列市 [6][13] - 中央政策：2026年一季度全国政府性基金预算收入7751亿元，同比下降16.2%，其中国有土地使用权出让收入5176亿元，同比下降24.4% [13] - 中央政策：4月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，已连续11个月持平 [13] - 地方政策：珠海市发布楼市新政，提高公积金贷款额度、延长“以旧换新”补贴，并批复城中村改造专项规划，64条旧村纳入改造 [13] - 地方政策：北京发布2026年第三轮拟供宅地清单共6宗，上海第三批次土拍3宗地块全部成交，总金额72.09亿元，其中招商蛇口竞得的徐汇区地块溢价率达25% [15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据（4.17-4.23）：38个重点城市一手房合计成交23121套，同比增长14.8%，环比增长5.6%；成交面积236.3万平方米，同比增长14.7%，环比增长7.9% [4][20] - 分能级看：一线城市成交套数同比增25.5%，环比增1.4%；二线城市同比持平，环比降5.4%；三四线城市同比增23.0%，环比增32.8% [20] - 月度至今数据（4.1-4.23）：38城一手房合计成交69874套，同比增长9.7%；成交面积711.7万平方米，同比增长6.7% [23] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据（4.17-4.23）：16个重点城市二手房合计成交25056套，同比增长9.5%，环比下降3.1%；成交面积238.8万平方米，同比增长6.3%，环比下降1.9% [4][33] - 分能级看：一线城市成交套数同比增18.7%，环比降1.0%；二线城市同比增5.8%，环比降5.2%；三四线城市同比增8.2%，环比增1.1% [33] - 月度至今数据（4.1-4.23）：16城二手房合计成交76612套，同比增长9.3%，环比增长19.1% [37] 重点城市库存情况分析 - 周度数据（4.17-4.23）：17个重点城市商品房库存面积18317.7万平方米，环比增速为0%，去化周期为164周 [4][51] - 分能级看：一线、二线、三四线城市库存面积环比增速分别为0.2%、-0.1%、-0.3%，去化周期分别为130.4周、261.6周、129.1周 [51] 土地市场供给与成交分析 - 周度数据（4.13-4.19）：全国100大中城市供应土地1732.9万平方米，同比下降9.3%，供应均价1251元/平方米，同比上涨65% [5][63] - 土地成交：成交土地1204.6万平方米，同比增长18.6%；成交金额86.1亿元，同比下降43.3%；成交楼面价715元/平方米，平均溢价率1.4% [5][63] - 分能级溢价率：一线城市0%，二线城市1.7%，三四线城市1.3% [63] 房地产行业融资分析 - 周度数据（4.17-4.23）：房地产企业合计发行信用债112.5亿元，同比增长30.06%，环比下降41.41% [5][79] - 月度至今数据（4.1-4.23）：房地产企业合计发行信用债422亿元，同比增长9.17%，环比增长4.48% [5][79] 个股公告及新闻追踪 - 保利发展：其基础设施公募REITs项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额20.93亿元；公司债券“23保利02”回售金额15亿元 [17] - 华润置地：将支付“22润置02”债券利息，该债券发行规模50亿元，票面利率3.63% [17] - 融创房地产：公告披露多起重大诉讼进展，涉及中航信托、中融信托等案件 [17] - 万科A：接受“23万科MTN001”中期票据持有人会议通过的本息兑付调整议案，并为其他票据提供应收款质押增信 [17] - 滨江集团：2025年实现营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%；平均融资成本降至3.0% [18] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]