行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [12] 报告核心观点 - 行业调整大概率已进入下半场，后续下行斜率将逐步收敛，结构分化加大，股票机会陆续浮现 [2][5][9] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法 [5] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [5] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [5] 周度核心内容跟踪总结 市场表现 - 本周（2026年4月17日至4月24日）长江房地产指数下跌1.08%，相对沪深300的超额收益为-1.94%，行业排名24/32，相对靠后 [6][17] - 年初至今长江房地产指数累计下跌4.37%，相对沪深300的累计超额收益为-7.38%，行业排名27/32 [6][17] - 本周房地产板块表现不佳，开发类标的下跌为主，收租及物管类有涨有跌 [6] - 开发公司样本（均值）本周下跌3.07%，年初以来下跌4.33% [18] - 物业公司样本（均值）本周下跌0.14%，年初以来下跌6.75% [18] - REITs样本（均值）本周下跌0.55%，年初以来微跌0.08% [18] 政策动态 - 中央层面：15部门联合发文，全面部署新时代青年发展型城市建设工作，提出强化城市规划适青导向，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓；探索住房、出行、消费等多领域联动的生育支持政策 [7][20] - 地方层面（佛山）：推出24条土地要素市场化配置改革措施，包括开展工商业用地使用权续期试点，深化“三旧”改造，探索存量土地房屋用途转换机制等 [7][20] 销售数据 - 新房市场：37城新房成交面积四周滚动同比为+8.1%，较上周提升13.8个百分点；年初至今累计同比为-20.6% [8][21] - 二手房市场：17城二手房成交面积四周滚动同比为+9.4%，较上周提升4.4个百分点；年初至今累计同比为-2.2% [8][21] - 月度数据（截至4月24日）：37城新房成交面积当月同比+5.6%；17城二手房成交面积当月同比+9.9%；12城新房及二手合计成交面积当月同比+9.3% [8][26][29] - 实时数据：根据冰山数据，本周20城二手实时成交套数同比涨幅超20% [8] 专题分析：股票的领先性与趋势性 领先性 - 股票边际定价主要反映二阶导（变化率的变化），伴随行业下行斜率收敛，股票底部有望逐步确立并可能适度抬高 [2][9] - 实证数据显示，龙头房企股价见底时间远早于基本面，例如美国、日本和香港龙头房企股价分别于2008年、1992年和1998年见底，此后未明显击穿前低 [2][9] - 新房产品力更强且价格跌幅更小，老货已提前计提部分减值，后续亏损相对可控，而新货具备个位数净利率水平，新老搭配下不会明显亏损 [2][9] 趋势性 - 大级别行情仍有赖于产业景气度（销售量价持续改善），当前仅有结构性改善，稳态估值空间的兑现需要时间 [2][9] - 伴随减值压力缓和及毛利率回归常态，龙头房企业绩和股价中枢有望逐步抬高 [2][9]