报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 市场表现：第17周（2026年4月18日-4月24日）新房成交同比增幅扩大，二手房同比增幅收窄，新房库存同环比均下降，去化周期环比下降、同比上涨[1][5] - 政策进展：4只首批商业不动产公募REITs正式获批，预计募集资金145.2亿元，标志着公募REITs市场向商业不动产领域迈出坚实一步，全市场已申报商业不动产REITs合计拟发行规模突破600亿元，行业有望进入常态化发行阶段[1] - 市场展望：近两个月楼市出现“小阳春”行情，但持续性需观察，后续走势取决于库存去化及价格企稳情况，阶段性回暖需政策加力支持，关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，预期在“稳地产”框架下延续积极表态，二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会，四季度左右可能出现“基本面拐点”，体现在二手房价格降幅收窄[6] - 投资逻辑：多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，2027年板块利润率和业绩可能回升，从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观，部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代机遇[6] - 投资建议主线：现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企；2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司[6] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：第17周47城新房成交面积284.4万平方米，环比上升5.1%，同比上升13.0%，同比增幅较上周扩大3.5个百分点，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为5.4%、9.5%、0.5%，同比增速分别为28.3%、10.6%、8.9%[5][16] - 新房库存与去化：截至第17周末，13城新房库存面积7649.7万平方米，环比下降2.5%，同比下降2.0%，去化周期20.7个月，环比下降1.1个月，同比上升1.4个月，各能级城市新房库存面积去化周期环比均下降[5][15][40] - 二手房成交：第17周23城二手房成交面积304.6万平方米，环比下降1.8%，同比上升11.7%，同比增幅较上周收窄0.9个百分点，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.0%、1.7%、1.9%[5][55] 2. 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：第16周百城全类型成交土地规划建面642.8万平方米，环比下降7.1%，同比下降11.1%，成交土地总价67.4亿元，环比下降52.9%，同比下降13.3%，成交土地楼面均价1049元/平，环比下降49.3%，同比下降2.5%，土地溢价率2.9%，环比上升2.0个百分点，同比上升1.6个百分点[5][68] - 住宅类土地市场：第16周百城成交住宅土地规划建面75.1万平方米，环比下降22.9%，同比上升19.5%，成交住宅土地总价37.9亿元，环比下降56.1%，同比上升86.0%，成交住宅土地楼面均价5051.8元/平方米，环比下降43.0%，同比上升55.7%，住宅类用地溢价率4.2%，环比下降2.9个百分点，同比上升1.3个百分点[87] 3. 本周行业政策梳理 - 中央政策：4只商业不动产REITs获批，涉及底层资产位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等[1] - 地方政策：深圳南山区推出住房“以旧换新”消费券，最高5万元，重庆江津区拟收回10宗存量闲置土地，价格合计19.2亿元，佛山推出24条土地要素市场化配置改革措施，西安实施灵活就业人员住房公积金缴存使用管理办法，珠海优化调整房地产八条政策措施，北京发布2026年第三轮拟供应商品住宅用地清单共6宗地，上海公布5宗拟供商品住宅用地，海南拟允许提取公积金支付自住住房物业费[108][109][110] 4. 本周板块表现回顾 - 市场收益：第17周房地产行业绝对收益为-1.0%，较上周下降5.1个百分点，相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降4.0个百分点[5] - 板块估值：房地产板块PE为36.17X，较上周上涨7.62X[5] 5. 本周房企债券发行情况 - 债券发行：第17周房地产行业国内债券总发行量123.2亿元，环比下降40.5%，同比下降11.6%[5] - 债券偿还与净融资：总偿还量129.3亿元，环比下降3.1%，同比下降18.9%，净融资额为-6.1亿元[5]