报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年4月22日已上市REITs集中披露一季报后，本周中证REITs全收益指数环比下跌0.48%，日均换手率上升0.04pct至0.45%，市场交易活跃度略微提升 需从分派率和基本面视角综合分析各板块REITs，关注业绩向好和绩优个券，同时谨慎对待经营承压板块 [1][28] 根据相关目录分别进行总结 分派率视角：分类看待可供分配金额的大幅变化 - 部分REITs一季度可供分配金额大幅波动，影响因素包括经营业绩变化、应收应付及收入费用时点确认、提前预留资金、扩募、统计口径不统一等，应分类看待 [17] - 高速板块通行费收入同比大幅增长，如华泰江苏交控REIT、华夏中国交建REIT等业绩亮眼带来分派提升；中金安徽交控REIT因通行费结算支付延迟等因素，可供分配金额同比减少 [18][19] - 数据中心、消费、租赁住房板块可供分配金额整体稳定，部分项目经营稳中有升，如招商基金蛇口租赁住房REIT、华夏首创奥莱REIT等 [21] - 仓储物流板块可供分配金额同比未大幅下降，中金普洛斯REIT受租金下行影响可供分配金额下降超10%，南方顺丰物流、华泰宝湾物流、华夏安博仓储年化分派率提升 [22][23] - 产业园区和能源设施板块多只REITs可供分配金额下滑明显，受经营承压影响，短期内需谨慎；国泰海通东久新经济REIT表现亮眼，出租率提升，一季度年化分派率接近4.65% [23][24][25] - 市政环保板块4只个券可供分配金额同比大幅波动，除银华绍兴原水水利受业绩下滑影响外，其他主要受应收账款回收或统计口径影响，经营层面未大幅变化 [26] 基本面视角：高速业绩向好，关注园区/仓储绩优个券 - 基本面能直接捕捉底层资产运营情况，包括出租率、租金单价等指标变动 本周除消费板块外其他资产板块全部收跌，全市场80只个券中仅16只收涨 [28] 高速公路：1 - 3月车流量、通行费收入边际向好 - 交通设施板块一季报表现亮眼，周边路网引流、区域经济恢复使车流量和通行费回暖 关注1 - 3月EBITDA同比正增长的路产项目，如华泰江苏交控、招商高速公路等 [31] 数据中心：基本面稳定，收益率已接近参考值 - 2个数据中心项目一季度基本面平稳，计费率高、租约长、单一租户信用好 目前板块定价较充分，润泽、万国分派率接近租赁型REITs分派率参考值，可结合扩募进程及债市行情关注交易机会 [34] 消费设施：出租率维持高位，关注租金单价仍有增长个券 - 一季度消费设施整体表现稳定，营业收入、EBITDA同比正增长，出租率维持在90%以上 华夏华润商业、华夏大悦城商业等表现出色，租金单价环比上涨 部分项目出租率下降系主动调改所致 首批商业不动产REITs获批，可能限制已上市消费设施REITs上涨空间，但可关注业绩强劲、分派率较高的个券 [38][39][40] 租赁住房：部分项目出租情况略有下滑 - 部分租赁住房项目受竞品等影响，租金单价、出租率同比、环比略有下滑 租赁住房板块基本面优秀，目前分派率约3.12%，优先关注华夏基金华润有巢 [43] 仓储物流：关注顺丰物流、宝湾物流、安博仓储 - 全国仓储物流市场租金走势区域分化，长三角、成渝等城市群部分区域租金下行幅度有望收窄，珠三角、京津冀等区域租金承压 关注南方顺丰物流、华泰宝湾物流、华夏安博仓储，其出租率稳定，分派率较高 [45][46][47] 产业园区：关注东久新经济产业园 - 各地产业园租赁市场整体承压，租赁价格下行，出租率提升阻力大 国泰海通东久新经济产业园REIT期末出租率高，多个项目租金单价不降反增，分派率约4.65%，具有性价比 [52][54]