报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 仓储物流行业受电商需求结构调整和供给释放影响，过去一年深度调整，租金承压，不同租赁模式压力路径分化，换租浪潮带来回调布局窗口，建议围绕区位、资产质量和运管能力三个维度筛选投资机会 [2] - 行业供应高峰渐退，租金分化筑底，中长期有望回归供需平衡，租金将渐次筑底并反弹 [61][64] - 各区域市场表现分化，京津冀分化、长三角放量、珠三角承压、成渝趋稳，需关注不同区域的供需情况和租金走势 [2][70] - 仓储物流REITs面临租金调整压力，关联方整租型有“溢价回归”压力，市场化租赁型租金普降，但部分项目在换租扰动后的过度回调为后续修复提供机会，投资者应把握布局窗口 [2][174] 根据相关目录分别进行总结 行业：供应高峰渐退，租金分化筑底 - 仓储物流REITs迎来价值重估窗口，26 - 27年多只REITs将迎超20%租约集中到期 [6] - 仓储物流行业是基础设施范畴，受经济基本面、政策规划等因素影响，仓库分为高标仓和非高标仓 [11][12] - 过去十年，仓储指数受PMI、消费、外贸影响，制造业PMI主导仓储波动，居民消费受制于PMI，国际贸易贡献边际增量 [15][17] - 2025年供应节奏放缓但区域分化，未来全国供应趋稳但华南及北京压力大，广东供应体量靠前 [18][21][24] - 降本搬迁与内需回暖支撑市场温和修复，25年前三季度新增供给与净吸纳量基本持平，区域需求特征分化 [27][30] - 2023年以来市场量价持续承压，26Q1量价齐跌，多城租金触底，空置率处高位 [33][34][37] - 25Q4三方物流、电商表现活跃，三方物流新租面积增长，电商加速多元化转型 [42][45] - 冷库供给增速放缓，需求向华东集中，华东供需较优，华中及华南承压 [46][49][53] - 保税仓库与进出口贸易相关，市场前景向好，行业竞争格局“一超多强”，外资、国资、民企差异化竞争 [54][57][60] - 展望未来，供应高峰渐退，市场回归均衡，租金短期下行分化，中长期供需再平衡迎反弹，需求受“十五五”规划带动将复苏 [61][64][65] 区域：京津冀分化，长三角放量，珠三角承压，成渝趋稳 - 2025年前三季度五大城市群租金普遍下滑，珠三角租金最高，长三角存量居首，京津冀与长三角空置率高 [70] - 京津冀：25Q3租金基本持平，空置率创新高，北京供给高增、租金下跌，廊坊、天津承接外溢需求企稳 [73][77][80] - 长三角：存量领跑全国，供应压力缓解，租金下调带动去化，上海“量价双压”，苏州存量高且空置率下降 [94][101][110] - 珠三角：跨境电商主导需求，25Q3租金降幅大，26年租金面临下调压力，广州供应压力大，深圳进入调整期 [113][114][126] - 成渝：双城主导，租金企稳，需求端电商和农产品上行释放，未来供应可控，预计市场温和调整 [129][132] - 武汉：市场延续调整，局部竞争加剧，租金持续走弱，未来新增供应将加剧去化压力 [147] REITs：锚定项目质量与运管能力，把握回调窗口 - 仓储物流REITs核心评价指标包括资产区位、资产状况、租约与租户、运管能力 [151][152][153] - 已发行REITs底层项目集中在长三角、粤港澳，关联方整租型面临“溢价回归”压力，市场化租赁型25年租金普降 [156][160][161] - 原始权益人以国央企/国资主导，外资与民营企业各占3家，业务布局有差异 [163] - 构建量化评分体系对REITs底层项目赋分，按租赁收入或可供租赁面积加权计算综合得分 [164] - 26年以来REITs市场走弱，部分项目估值进入低位，换租期估值承压是布局窗口，建议围绕三大维度筛选 [170][174]