报告投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][7] 核心观点总结 - 报告认为信和置业作为香港主流地产商，历史上多次成功把握楼市复苏机遇，随着2025年第二季度香港楼市止跌回升，公司已加大拿地及推盘力度，有望再度受益于本轮复苏 [6][7] - 公司财务结构极其稳健，在手现金充沛且负债率极低，为把握市场机遇提供了充足弹药，同时也为稳定且慷慨的分红政策提供了坚实保障 [6] - 公司股息率具备吸引力，在利润承压时期通过提高派息比例维持分红吸引力，2025财年核心归母净利润100%用于分派 [6][7] 公司概况与业务构成 - 信和置业是香港主要地产开发商之一，1981年上市，业务涵盖物业销售、租赁、物业管理、酒店经营等，足迹遍及香港、内地、新加坡及澳洲 [1][11] - 公司业务以香港及内地为主战场，2025财年两地收入合计占比达87.3% [6][27] - 物业销售与物业租赁是公司业绩两大核心支柱，2025财年并表口径下，两者收入分别占比35.6%和33.6%，业绩分别占比18.8%和59.5% [6][23] - 公司历史上展现出较强的业绩弹性，善于把握楼市复苏机遇，例如在2003-2006财年香港楼市复苏期间，其核心归母净利润同比增速高达139%、227%、83%和91% [17][18] 香港楼市环境分析 - 香港楼市于2025年止跌回升，全年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%，二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9% [29] - 2025年4月以来香港私人住宅售价持续反弹，至年末较2025年3月低点上涨5.2%，2026年前两个月进一步上涨2.6% [31] - 支撑楼市上行的因素包括：人口恢复净流入，2025年上半年末常住人口反弹至725万人；人才引进计划（如高才、优才）带来增量购房需求；人民币升值提升了内地买家赴港置业意愿 [34][36] - 市场供给持续收缩，2025年新批住宅数10845套，同比下降8.4%，一手住宅销售供给比提升至189%，库存持续消耗 [42] - 私人住宅租金震荡上行，租金回报率接近十年期政府债券收益率，增强了房产的吸引力 [40] 公司开发业务：顺势而为，积极布局 - 公司开发业务历史销售波动与市场周期高度相关，曾成功把握2014年及2020年的楼市回暖窗口，对应财年物业销售总收入同比大幅增长397%和761% [6][47] - 2025年第二季度以来，随着香港楼市企稳，公司销售显著回暖，2025年全口径销售额达163.1亿港元，同比增长45.8% [6][50] - 2026财年公司推货积极，计划新推将军澳海瑅湾、土瓜湾等项目，预计权益建面54.9万平方呎，为销售增长提供保障 [50][51] - 公司拿地策略灵活，强调“货如轮转”，基本遵循以销定投的原则 [52] - 自2025年下半年起，公司把握楼市复苏机遇果断补充优质土地，先后在屯门、新九龙等地获取地块，并在2026年4月联合投得港铁元朗锦上路二期项目 [54][55] - 截至2025年末，公司总土地储备1880万平方呎，其中香港土储1410万平方呎，占比75%，货值充足 [6][61] 公司租赁与酒店业务 - 公司租赁业务收入相对平稳，2025财年总租金收入（含联合营）为34.9亿港元 [64] - 租金收入中零售业态占比最高，达49%，办公、工业、停车场及住宅占比分别为26%、10%、10%和5% [64] - 各业态出租率维持高位，2025财年零售、工业、住宅出租率均超过85%，但写字楼出租率因市场供过于求而承压，为83.9% [64] - 酒店业务入住率逐步改善，2025财年实现收入15.1亿港元 [64] 财务状况与分红政策 - 公司财务状况极其健康，截至2026财年中报，在手现金高达532亿港元，有息债务仅18亿港元，净现金达514亿港元，资产负债率仅8.36% [1][6][67] - 公司分红慷慨且稳步提升，除个别年份派发特别股息外，全年派息整体呈上行趋势 [6] - 2022-2025财年，公司通过提高派息比例对冲利润下行，2025财年将核心归母净利润的100%用于分派 [6][70] - 按2026年4月28日收盘价计算，2025财年股息率对应为4.6%，高于可比公司均值 [6][70][82] 盈利预测与估值 - 报告预测公司2026-2028财年营业收入分别为93.6亿、105.2亿、131.5亿港元，同比增长14.4%、12.4%、25.0% [5][80] - 预测同期归母净利润分别为42.6亿、46.8亿、52.3亿港元，同比增长5.9%、10.0%、11.8% [5][80] - 预测同期每股收益（EPS）分别为0.44、0.49、0.55港元 [5][7] - 以当前股价（12.53港元）计算，对应2026-2028财年市盈率（P/E）分别为28.2倍、25.7倍、22.9倍 [5][7] - 尽管公司估值略高于香港地产板块可比公司均值，但报告认为其极低的负债、充沛的现金、高股息率以及把握楼市复苏的能力构成了溢价支撑 [81][82]