行业投资评级 - 行业评级为“增持”（维持）[1] 核心观点 - 报告认为，新房成交环比改善，政策层面“稳市场”持续推进，重点城市密集出台楼市新政以支持需求[1][6] - 稳健的房企和物业管理公司是当前政策环境下的投资重点[6] 一周行情回顾 - 本周（截至2026年4月30日），申万房地产指数上涨3.85%，跑赢沪深300指数（上涨0.8%），相对收益为3.05%[3][11] - 个股表现分化，涨幅前五的个股为ST中迪、金融街、绿地控股、万通发展、津投城开，跌幅后五的个股为ST数源、*ST皇庭、浦东金桥、外高桥、深物业A[11] 行业新闻与政策追踪 - 中央政策：2026年4月28日，中共中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，将“稳楼市”与“城市更新”并列提及[13] - 地方政策（广州）：4月30日，广州发布新政，提高公积金贷款额度（单人最高100万元，家庭最高200万元，特定条件可达360万元），推出总额2亿元的“卖旧买新”补贴（按贷款总额1%最高补3万元），并拓宽房票适用范围[13][15] - 地方政策（天津）：4月30日，天津推出11条举措，包括鼓励收购存量商品房用作保障房、给予购房补贴、落实换购住房个税退税等，3月天津新房成交环比飙升171%[13][15] - 地方政策（武汉）：4月30日，武汉发布新版“汉七条”，优化首套房认定规则（在拟购新房所在区无成套住房即可认定），提供购房补贴（5月1日至6月30日在新城区购首套新房补助总价1.5%）[13][15] - 地方政策（深圳）：4月29日，深圳调整限购政策（深户家庭在核心区可购3套），并大幅提高公积金贷款额度，经上浮后个人最高可贷189万元、家庭最高351万元[13][14][15] - 其他政策：江西、广东等地也出台了优化购房流程、构建房地产发展新模式等相关政策[16][17] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 周度数据（4.24-4.30）：38个重点城市一手房合计成交27，178套，同比下降13.3%，但环比上升17.5%；成交面积275.1万平方米，同比下降12.6%，环比上升16.4%[4][20] - 分能级看：一线城市表现强劲，成交套数同比增4.3%，环比增27.3%；二线城市成交套数同比降30.5%，环比增7.7%；三四线城市成交套数同比降11.1%，环比增16.0%[20] - 月度至今数据（4.1-4.30）：38城一手房合计成交97，052套，同比微增2.1%，但环比下降20.3%[21] 重点城市二手房成交 - 周度数据（4.24-4.30）：16个重点城市二手房合计成交24，344套，同比增长3.2%，环比微降2.8%；成交面积233.9万平方米，同比增长2.9%，环比微降2.1%[4][30] - 分能级看：各线城市成交套数同比均正增长（一线增2.4%，二线增2.6%，三四线增6.7%），环比则均小幅下降[30] - 月度至今数据（4.1-4.30）：16城二手房合计成交100，956套，同比增长7.8%，环比增长12.5%[36] 重点城市库存情况 - 周度数据（4.24-4.30）：17个重点城市商品房库存面积18，344.1万平方米，环比微增0.1%，去化周期为157.4周，较上周的163.4周有所下降[4][50] - 分能级看：一线城市去化周期125.7周，二线城市去化周期247.0周，三四线城市去化周期124.8周[50] 土地市场 - 供给与成交（4.20-4.26）：全国100大中城市供应土地1，699.1万平方米，同比降2%；成交土地1，229.4万平方米，同比降5.1%[5][60] - 土地金额与价格：土地成交金额236.4亿元，同比大幅增长157.1%；成交楼面价1，923元/平方米，平均溢价率为5.9%[5][60] - 分能级溢价率：一线城市为7.3%，二线城市为6.2%，三四线城市为2.6%[60] - 房企拿地：近期拿地主力包括保利发展、中国海外发展、滨江集团、招商蛇口等，集中在核心城市优质地块[75] 行业融资 - 周度数据（4.24-4.30）：房地产企业合计发行信用债148.9亿元，同比增长23.78%，环比增长32.36%[5][76] - 月度至今数据（4.1-4.30）：房企合计发行信用债570.9亿元，同比增长12.64%，环比增长9.58%[5][76] 重点公司动态 - 招商蛇口：2026年一季度营收236.67亿元，同比增长15.74%，但归母净利润仅3，911.86万元，同比大幅下降91.22%[18][19] - 中国海外发展：2026年一季度收入370.4亿元，合约物业销售额515.2亿元，同比增长11%，期内新增三幅土地[18][19] - 万科A：2026年一季度营收289.3亿元，同比下降23.9%，归母净亏损59.5亿元，同比收窄4.71%；公司拟挂牌转让环山集团股权以优化现金流[18][19] - 滨江集团：2026年一季度营收124.9亿元，同比下降44.51%，归母净利润8.11亿元，同比下降16.92%[18][19] - 城投控股：2026年一季度营收8.53亿元，同比下降63.55%；公司于4月27日成功发行8.7亿元中期票据，票面利率2.02%[18][19] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6]