行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1] 报告核心观点 - 深圳于2026年4月29日发布新政，进一步优化调整住房限购及公积金贷款政策，旨在精准施策、促进市场企稳 [4] - 政策核心在于：1）核心区域限购松绑，释放改善型需求；2）公积金贷款额度普遍上调，惠及各类购房需求 [5][6] - 短期来看，政策有望提振核心区域二手房及改善型新房成交，带动市场信心，但对远郊区域的传导效应可能有限 [7] - 深圳新房市场承压，二手房市场趋稳，政策目标以价稳为前提、以量升为目标，巩固价格企稳成果 [6] 政策内容总结 - 限购政策调整：针对福田、南山及宝安新安街道等核心优质区域，允许特定群体增购住房 [5] - 深户家庭可购第3套（原为2套）[5][10] - 非深户（社保/个税满1年）家庭可购第2套（原为1套）[5][10] - 持有效居住证的非深户家庭可直接购1套（此前无资格）[5][10] - 其他区域（如罗湖、龙岗等）政策基本不变，仍不限购或维持原有限购套数 [10] - 公积金政策调整：全面上调贷款额度，并提高特定群体的上浮比例 [6] - 个人公积金贷款额度由60万元提至70万元 [6] - 家庭公积金贷款额度由110万元提至130万元 [6] - 首套房、多子女家庭、初婚初育家庭、保障房等情形上浮比例提高，且多种情形可累加 [6] - 家庭最高可贷额度可达351万元 [6] 市场现状与数据 - 深圳新房市场：成交承压，去化压力较大 [6] - 2026年1-3月新房成交0.47万套，同比-50.1% [6] - 2026年4月1-28日新房成交2548套，同比-2.3% [6] - 2026年3月新房成交套数单月同比-43.8% [14] - 2026年3月新房价格指数环比+0.2% [6] - 深圳二手房市场：成交趋稳，价格有企稳迹象 [6] - 2026年1-3月二手房成交1.69万套，同比-0.9% [6] - 2026年4月1-28日二手房成交6689套，同比+2.5% [6] - 2026年3月二手房成交套数单月同比-1.5% [15] - 2026年3月二手房价格指数环比+0.4% [6] 投资建议与推荐标的 - 政策符合预期，是继2025年底北京、上海放松政策后，深圳的精准跟进 [7] - 推荐关注三类标的 [7] - 强信用房企：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，如绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 - 住宅与商业地产双轮驱动房企：同时受益于地产复苏和消费促进政策，如华润置地、新城控股、龙湖集团 - 优质物管公司：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业