行业投资评级 - 投资评级为“看好”，评级为“维持” [11] 报告核心观点 - 随着公积金优化政策陆续落地，政策拼图趋于完善，政策合力有望迎来平稳释放 [2][7] - 目前较多一二线城市公积金贷款额度已超过二手房成交总价中位数，居民实际住房购买能力明显提升 [2][7] - 部分一二线城市双职工家庭月缴纳公积金已可完全覆盖月供，其他城市月供压力也处于合理范围内 [2][8] - 随着购房成本与购房回报的利差逐步回归，部分中低总价、高租售比的优质房源可能已接近底部区间 [2][9] - 但就业和收入预期等宏观因素仍会对整体购房意愿形成一定约束 [2][7] - 行业整体已处调整下半场，后续下行斜率有望逐步收窄 [10] - 地产股定价隐含的悲观预期已比较充分，终局和稳态估值弹性较大，且当前具备比价优势，交易层面可适度乐观 [10] 政策环境与市场现状 - 2026年以来，在中央“深化住房公积金制度改革”政策导向下，各城市密集出台公积金优化政策，聚焦上调贷款额度、放宽贷款套数认定标准、拓宽提取及使用场景等维度 [7] - 当前一二线城市双职工家庭首套房公积金可贷额度中位数达110万元 [7] - 除深圳、北京、厦门等城市外，其他一二线城市公积金贷款额度已超过二手房成交套总价中位数 [7] - 2026年小阳春旺季之后开始自然回落，但仍具备较强韧性，近期政策加码有望进一步延长韧性，预计短期内成交量同比仍处相对高位 [10] 居民购买力分析 - 以各城市2026年3月二手房成交总价中位数为参照，按照20%首付比例、公积金贷款额度用满、30年等额本息、国企+私企双职工家庭、20%双边合计缴存比例等情境测算，有超过一半的一二线城市双职工家庭月缴纳公积金已可完全覆盖月供 [8] - 对于其他尚不可完全覆盖月供的城市，差额部分占家庭税后工资比例中位数仅6%，最高为深圳30% [8] - 多数一二线城市的中低总价房源，对于正常就业家庭而言已“买得起” [8] - 核心矛盾主要在于两点，一是高总价房源的收入预期约束，二是中低总价房源的购买意愿，目前看后者相对积极 [8] 购买意愿与投资回报 - 当前多数城市公积金最高贷款额度已超过实际购房贷款需求中位数，主流购房者可全额使用低成本公积金贷款，实际购房贷款成本为2.60% [9] - 截至2026年3月，一二线城市二手房租金回报率中位数为2.55%，不考虑空置、税费和折旧的名义回报率已与公积金贷款利率基本持平 [9] - 购房成本与购房回报的利差逐步收敛回归，一定程度上有助于撬动刚需入市意愿 [9] - 房租尚未止跌，隐含供求关系、就业及收入预期的持续修复可能仍需时日，中短期内依然对居民置业决策和整体购房意愿形成一定约束 [9] 行业趋势与投资机会 - 房企前端量价仍承压，但后端报表压力逐步缓和，减值和毛利率有望边际改善 [10] - 阿尔法机会仍在于香港地产、优质商业和稳健物管 [10]