行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三个问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要[6][42] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：高拿地精准度的开发类房企、具有稳定红利的头部购物中心资产、以及中介龙头[6][42] 板块行情 - 第18周（4月27日-4月30日），申万房地产指数上涨3.8%，在31个一级行业中排名第4位[6][9] - 过去1个月，房地产板块绝对表现上涨14.3%，相对表现优于基准4.5%；但过去6个月和12个月，相对表现分别落后基准8.1%和18.0%[3] - A股板块内，金融街周涨幅达19.6%，为涨幅第一；浦东金桥周跌幅达7.2%[12][13] - 港股板块内，恒大物业周涨幅达16.0%，为涨幅第一；景业名邦集团周跌幅达13.5%[15][20] 政策要闻 - 深圳：4月29日出台新政，优化限购和公积金贷款政策[6][19]。非户籍居民社保或个税满1年可在福田、南山、宝安新安街道增购1套；持居住证的非户籍家庭可在上述区域购买1套[6]。个人公积金贷款额度从60万元提高至70万元，家庭额度从110万元提高至130万元，符合多种条件最高可贷额度个人达189万元，家庭达351万元[19] - 广州：4月30日发布实施意见，大力支持住房消费[6][21]。一人公积金贷款最高额度提至100万元，两人或以上提至200万元，符合条件最高可达360万元[21]。发放“卖旧买新”专项补贴，补贴总额2亿元，单套最高补贴3万元[21] - 天津：4月30日发布通知，着力盘活存量商品房和土地，支持租赁住房运营，并落实换购住房个人所得税退税优惠[6][21][22] - 江门：4月28日实施人才房票政策，符合条件人才最高可享6万元购房补贴，公积金贷款额度最高可提升20万元[19][23] - 湛江：4月30日出台政策，家庭公积金贷款最高额度提至120万元，并实施居民购房补贴，总额1820万元，单套最高不超过2万元[22][26] 公司动态（土地市场） - 绿城中国与滨江集团：4月30日，联合以总价26.09亿元、溢价率57%竞得杭州萧山区一地块，成交楼面价36170元/平方米，刷新市北板块纪录[6][26][28] - 华润置地：4月30日，在北京以底价12.905亿元摘得昌平区一地块，楼面价约2万元/平方米；以底价57.711亿元摘得丰台区一地块，楼面价约5.85万元/平方米；在宁波以总价7.64亿元、溢价率6.11%竞得一地块[6][26][27][28] - 中国金茂：4月30日，以20.981亿元、溢价率0.1%竞得北京朝阳区一地块，楼面价约4.11万元/平方米[26][28] 销售端表现 - 新房市场（20城）：第18周成交面积185万平方米，日均成交26.4万平方米，环比减少9%，同比减少3%[6][29]。年初至今累计成交3049万平方米，同比减少10%[6][29] - 一线城市第18周成交78.2万平方米，同比增加16%，其中北京同比增65%[31][32] - 二线城市第18周成交58.6万平方米，同比减少22%[31][32] - 三四线城市第18周成交47.8万平方米，同比减少3%[31][32] - 二手房市场（11城）：第18周成交面积205万平方米，日均成交29.3万平方米，环比减少28%，但同比增加30%[6][34][35]。年初至今累计成交3531万平方米，同比减少2%[6][35] - 一线城市第18周成交94.5万平方米，同比增加40%，其中深圳同比增82%[37][39] - 二线城市第18周成交84.9万平方米，同比增加29%[37][39] - 三四线城市第18周成交25.4万平方米，同比增加6%[37][39] 融资端情况 - 第18周发债企业大部分为地方国企[38][40] - 上海城开发行规模最大，发行资产支持证券共11.2亿元[38][40] - 五新实业集团发行的中期票据利率最高，为2.75%；杨浦滨江发行的公司债利率最低，为1.73%[38][40][41] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产[6][42] - 稳定红利资产：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业[6][42] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[6][42]