报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 新房成交面积同环比均由正转负 二手房成交面积环比降幅扩大 同比增幅扩大 新房库存面积同环比均上涨 去化周期环比下降 同比上涨 [1] - 进入5月 需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续 后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳 [4] - 从投资角度来说 多数房企在2025年计提减值相对较多 2026年可能筑底 因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升 从而带来今年四季度市场对27E估值的改观 [4] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态 新模式 新场景 更能把握新消费时代下的机遇 [4] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场 二手房市场及库存跟踪 - 新房成交情况：第18周47城新房成交面积262.8万平 环比下降7.6% 同比下降0.9% 同比增速较上周下降14.0个百分点 [4] 分城市能级看 一线城市新房成交面积环比增18.0% 同比增20.5% 二线城市环比降15.5% 同比降6.7% 三四线城市环比降12.2% 同比降6.4% [4] - 新房库存情况：截至第18周末 13城新房库存面积7877.0万平 环比增0.3% 同比增1.3% [4] 去化周期为21.0个月 环比下降0.3个月 同比上升3.1个月 [4] 分城市能级看 一线城市去化周期17.0个月 环比降0.4个月 同比降0.1个月 二线城市18.7个月 环比升0.1个月 同比升5.4个月 三四线城市64.0个月 环比升1.5个月 同比升10.4个月 [4] - 二手房成交情况：第18周23城二手房成交面积245.2万平 环比下降19.5% 同比上升21.9% 同比增幅较上周扩大10.2个百分点 [4] 分城市能级看 一线城市二手房成交面积环比降7.4% 同比增28.5% 二线城市环比降27.3% 同比增26.5% 三四线城市环比降22.6% 同比增0.7% [4] 2 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：第17周百城全类型成交土地规划建面792.0万平 环比上升23.2% 同比下降31.9% 成交土地总价229.1亿元 环比上升239.9% 同比下降34.2% 成交土地楼面均价2893元/平 环比上升175.9% 同比下降3.4% 土地溢价率9.7% 环比上升6.7个百分点 同比上升4.4个百分点 [4] - 住宅类土地市场：第17周百城成交住宅土地规划建面126.9万平 环比上升69.0% 同比下降33.5% 成交住宅土地总价149.9亿元 环比上升295.1% 同比下降29.3% 成交住宅土地楼面均价11810.2元/平方米 环比上升133.8% 同比上升6.2% 住宅类用地溢价率37.5% 环比上升33.3个百分点 同比上升22.5个百分点 [89] 3 本周行业政策梳理 - 中央政策：4月28日政治局会议对房地产的表述为“努力稳定房地产市场 扎实推进城市更新” 提法由“着力稳定”调整为“努力稳定” 体现了中央对稳定房地产市场的态度 预计城市更新配套政策将更加侧重落地性 [4][106] - 地方政策：深圳自4月30日起优化限购和公积金贷款政策 在特定区域内 本市户籍家庭限购数量从2套增至3套 非户籍家庭（社保/个税满1年）从1套增至2套 新增持有居住证的非户籍家庭可购1套（无需社保/个税） 公积金贷款额度个人从60万元提至70万元 家庭从110万元提至130万元 并优化了各类情形的贷款额度上浮比例 [4][107] 4 本周板块表现回顾 - 第18周房地产行业绝对收益为3.8% 较上周上升4.8个百分点 相对收益（相对沪深300）为3.1% 较上周上升4.9个百分点 [4] - 房地产板块PE为12.72X 较上周下降23.45X [4] 5 本周重点公司公告 - 此部分内容在提供的文档片段中未包含详细公司公告列表 6 本周房企债券发行情况 - 第18周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元 环比下降2.6% 同比上升967.1% 总偿还量为67.8亿元 环比下降47.6% 同比上升46.3% 净融资额为52.3亿元 [4] 7 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市市占率较高的房企：华润置地 滨江集团 招商蛇口 建发国际集团 中国金茂 2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活 太古地产 瑞安房地产 嘉里建设 大悦城 百联股份 [4]