投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 销售趋势边际向好：公司地产开发品牌优势明显，“中海好房子 LivingOS 系统”全面落实好房子特质，2026年1-4月销售金额同比提升13.7%至757.1亿元，销售均价同比提升27.1%至2.89万元/平方米，趋势向好 [2] - 商业运营稳步发展：2025年公司完成商业公募REIT平台搭建，中海商业REIT成功上市，实现“投、融、建、管、退”全周期资本闭环，商业物业收入达72.0亿元，运营商业项目总建筑面积775万平方米，其中97.6%位于一二线城市核心地段 [3] - 财务策略稳健审慎：公司现金充裕，截至2025年末银行存款及现金为1036.3亿元，占总资产11.3%；总借贷2473.8亿元，其中一年内到期占比17.1%；2025年平均融资成本降至2.8%，处于行业最低区间 [3] - 龙头地位与信用优势：公司龙头地位稳固，信用优势明显，但考虑到行业仍处磨底阶段，城市与区域分化加深，部分项目销售价格及结算毛利率仍存压力，因此下调了未来盈利预测 [4] 销售表现 - 2026年4月单月销售：合约销售金额241.9亿元，同比上升20.0%；销售面积80.2万平方米，同比上升9.0% [1] - 2026年1-4月累计销售：合约销售金额757.1亿元，同比上升13.7%；销售面积261.9万平方米，同比下跌10.6% [1] - 销售均价显著提升：2026年1-4月销售均价为2.89万元/平方米，同比提升27.1% [2] 财务与运营表现 - 2025年整体财务：营业收入1680.9亿元，同比下降9.2%；其中地产开发板块结算1567.7亿元，同比下降10.3% [2] - 2025年盈利能力：综合毛利率为15.5%（2024年同期为17.7%）；归母净利润126.9亿元，同比下降18.8% [2] - 费用情况：2025年销售费用率为2.8%（2024年同期为2.4%），管理费用率为1.3%（2024年同期为1.2%） [2] - 商业收入构成：2025年商业物业收入72.0亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元，长租公寓收入3.5亿元，酒店及其他收入9.9亿元 [3] 盈利预测与估值 - 盈利预测调整：下调2026-2027年归母净利润预测至118.1亿元、117.3亿元（原为139.5亿元、140.4亿元），新增2028年预测为117.7亿元 [4] - 营收预测：预计2026-2028年营业收入分别为1584.71亿元、1516.34亿元、1463.21亿元，增长率分别为-5.7%、-4.3%、-3.5% [5][9] - 归母净利润预测：预计2026-2028年归母净利润分别为118.11亿元、117.29亿元、117.69亿元，增长率分别为-6.9%、-0.7%、0.3% [5][9] - 每股收益预测：预计2026-2028年基本EPS分别为1.08元、1.07元、1.08元 [5][9] - 估值水平：当前股价对应2026-2028年基本PE估值均为13倍 [4] 公司基本数据 - 当前股价：15.92港元 [6] - 总股本：109.45亿股 [6] - 总市值：1742.43亿港元 [6] - 股价区间：一年最低/最高价为11.55港元/15.92港元 [6] - 近期流动性：近3月换手率为13.37% [6]