行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1] 核心观点 - 在2026年4月29日中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”后，各地以公积金政策为抓手密集出台政策，预计后续宽松政策将持续 [4][5][12] - 伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据有望持续改善，二季度或为行业基本面与政策共振企稳的窗口期 [4] - 预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [4] 政策端总结 - 政策主要涉及公积金方面，成为重要的政策抓手 [4][5] - 惠州公积金家庭最高额度提升至150万元 [5][13] - 苏州公积金家庭最高额度提升至200万元，个人最高额度调整为150万元 [5][13] - 山西省调整公积金政策，贷款期限最长不超过30年且到期日不超过借款人68周岁 [13] 市场销售端总结 - 新房市场：2026年第19周，全国30城新房单周成交面积141万平米，单周同比下降19.8%；累计成交面积3263.7万平米，累计同比下降10.6% [5][16] - 一线城市新房：2026年第19周，一线城市新房单周成交面积39.1万平米，单周同比下降20.6%；累计成交面积851.4万平米，累计同比下降8.0% [19][20] - 二手房市场：2026年第19周，全国15城二手房单周成交面积153万平米，单周同比增长11.7%；累计成交面积3035.7万平米，累计同比下降2.2% [5][23] - 一线城市二手房：2026年第19周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积38.6万平米，单周同比增长21.5%；累计成交面积796.3万平米，累计同比下降1.3% [27][28] 投资端总结 - 土地成交面积：2026年第19周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1843.6万平方米，单周同比增长38%；前19周累计成交39021.6万平方米，累计同比下降11% [6][32] - 土地成交价格与热度：2026年第19周，全国100大中城市土地成交楼面价为1587元/平米，同比下降51%；土地成交总价401.1亿元，同比下降32%；平均溢价率（4周移动平均）为7.2% [6][35] - 进入二季度，土拍规模逐渐增大，但房企拿地意愿有所下降，成交热度仍处低位 [6][35] 价格端总结 - 整体房价指数：2026年第19周，冰山100指数为9929，周环比下降0.1%，周同比下降11.6% [6][40] - 主要城市房价：北京最新冰山指数房价为39761，上海为48108，深圳为50646，广州为21590，杭州为24652，成都为13075 [11] 投资建议与推荐标的 - 维持行业“看好”评级 [4][55] - 推荐标的分为三类： 1. 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [4][55] 2. 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团 [4][55] 3. “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [4][55]