报告投资评级 - 行业投资评级为“增持” [54] 报告核心观点 - 政策效果逐步显现，预计2026年第一季度为多项数据的全年最低点，更多城市未来将走出底部 [3][5][8][12] - 行业底部正逐级启动，2026年第一季度检测的重点城市中约21%已处于筑底期 [3][8][12] - 一线城市新房和二手房价格在2026年3月首次实现环比全线上涨，此为近三年来首次出现的积极基本面信号 [3][5][13][20] 行业周期与市场表现总结 - 通过综合评分模型（涵盖价格、成交、库存等七大指标）将城市楼市周期划分为筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪四个阶段 [8][9] - 截至2026年3月，模型监测的29个一二线城市中，约21%已处于筑底期 [12] 价格表现总结 - 新房价格：2026年第一季度同比降幅继续扩大，但环比降幅有所收窄 [5][15] - 一线城市3月新房价格环比上涨0.2%，终结了连续10个月的下行态势 [5][15] - 二手房价格：趋势与新房基本一致，同比降幅扩大，但环比降幅在2026年第一季度不断收窄 [5][20] - 一线城市3月二手房价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%，结束了长达11个月的持续下跌 [5][20] - 价格特征：市场进入波动寻底、高度分化的新阶段，一线城市价格出现领先复苏迹象 [13][20] 成交表现总结 - 新房成交偏弱：市场整体仍处筑底阶段，销售延续回落态势 [5][13][27] - 一线城市：2026年第一季度成交套数同比下滑26%，月均成交约1.1万套，较2023年第一季度减少34%-65% [5][31] - 二线城市：下行压力更突出，2026年第一季度月均成交仅5.4万套，较2023年第一季度下降45%-77%，降幅逐年扩大 [5][32] - 二手房成交企稳：市场较新房更具韧性，一线城市成交活跃 [5][13][35] - 一线城市：2026年第一季度成交套数同比2025年微降4%，但同比2024年和2023年同期分别增长31%和5% [13][35] - 二线城市：2026年第一季度成交套数同比2025年下降8%，但较2024年同期增长10% [36] 库存与去化总结 - 出清周期短期上行：尽管部分城市库存绝对值下降，但由于销售放缓，去化周期普遍延长 [5][13][41] - 一、二线城市出清周期均超过2024年峰值，达到2023年以来最高水平 [5][41] - 一线城市出清周期突破23个月，二线城市接近26个月的历史高位 [5][41] - 部分二线城市（如沈阳）出清周期高达39.04个月，库存压力突出 [14] 重点公司盈利预测 - 报告列出了16家重点房地产及物业公司的盈利预测与投资评级，均给予“增持”评级 [48] - 覆盖公司包括万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活等 [48]