行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级为“维持” [2] 核心观点 - 2026年初以来，市场在量价两端出现积极变化，尤其以上海为代表的核心城市 [5] - 新房销量全国跌幅收窄，部分核心城市回升，二手房成交量回暖，挂牌价跌幅明显收窄，部分核心城市率先企稳 [5] - 二手房市场表现优于新房市场的“短期错位”或延续一段时间，原因是当前政策更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手房端，而新房端受项目节奏与供给收缩制约，需以价格企稳与去库存配合 [5] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周（2026年5月4日至5月10日）30个大中城市新房成交面积为143.78万平方米 [6][14] - 2026年年初至今，30城累计新房成交面积为2871.39万平方米，累计同比下跌9.6% [6] - 30城近四周平均成交面积为159.64万平方米，同比增长0.7%，环比增长2.3% [6][14] - 分城市看，近四周平均成交面积：一线城市为54.77万平方米，同比增长7.9%，环比下降0.6%；二线城市为71.68万平方米，同比下降4.4%，环比增长3.6%；三线城市为31.19万平方米，同比增长1.0%，环比增长2.3% [6][14] - 上周14个城市商品住宅可售面积为7453.14万平方米，同比下降6.52%，环比下降0.98% [6] - 14城整体去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.7个月 [6][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20个城市二手房成交面积为222.51万平方米 [7][19] - 2026年年初至今，20城累计二手房成交面积为4072.65万平方米，累计同比增长0.2% [7] - 20城近四周平均成交面积为254.73万平方米，同比增长16.5%，环比下降2.2% [7][19] - 截至2026年4月27日，全国城市二手房出售挂牌量指数为1.92，环比下降13.1%；挂牌价指数为143.46，环比微降0.05% [7][21] 土地市场成交 - 上周100个大中城市新增供应住宅类土地27宗，成交13宗；新增供应商服类土地26宗，成交19宗 [7][27] - 近四周，100城平均住宅类土地成交数量/供应数量（供销比）为0.74，平均商服类土地供销比为0.67 [7][27] - 近四周，100城成交住宅类土地楼面均价为7419.75元/平方米，溢价率为4.69%，环比下降4.97个百分点；成交商服类土地楼面均价为2560.5元/平方米，溢价率为1.86%，环比下降0.22个百分点 [7][27] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.73%，同期沪深300指数上涨1.34%，房地产指数跑赢大盘2.39个百分点 [8][30] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨4.89%，同期恒生综合指数上涨2.83%，物业指数跑赢大盘2.07个百分点 [8][30] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第13位；港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第2位和第6位 [31] - 个股表现方面：A股涨幅居前的有苏州高新（+20.98%）、滨江集团（+13.09%）、衢州发展（+12.75%）；港股地产股涨幅居前的有保利置业（+20.73%）、中国海外发展（+19.88%）、越秀地产（+17.31%）；物业股涨幅居前的有滨江服务（+10.64%）、建发物业（+10.39%）、融创服务（+8.57%） [33]