报告行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告的核心观点 - 判断楼市改善持续性的关键是看向上传导的置换链条是否完整有效运转，只有“买得起”（由低总价段驱动）和“愿意买”（由向上置换驱动）两个逻辑同时演绎，楼市预期才是真正改善，基本面方可言实质性和系统性回暖 [2] - 近两个月上海房价上涨的主力是300万以下的低总价段，主要演绎“买得起”的逻辑，但“愿意买”的逻辑此前不明显 [2] - 根据2026年4月上海成交数据，出现了令人欣喜的变化，“愿意买”的逻辑初步显现，具体表现为：低总价段（0-300万）成交占比环比3月下降5个百分点至56%，同时高总价段房产出现上涨或跌幅收窄 [2][3] - 4月上海500-700万、1000-1500万总价段房价月环比分别上涨0.3%（3月分别下跌0.4%和0.8%），700-1000万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2个百分点 [2][3] - 尽管变化幅度尚不显著，但这是2026年以来首次出现月度级别的结构变化，300万以下成交占比环比下降幅度创下2022年1月以来的最大值 [2] - 上海楼市改善逻辑正逐步从“买得起”走向“愿意买” [3] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产指数周涨幅3.73%，跑赢沪深300指数 [15][16] - 香港内房股指数周涨幅12.38%，港资房企指数周涨幅4.95%，相对恒生指数的收益分别为9.99%和2.56% [20][21] - A股个股方面，苏州高新周涨幅20.98% [22] - H股个股方面，中国海外发展周涨幅19.88% [24] 二：二手房周度跟踪 2.1：成交结构 - 4月上海0-300万总价段成交占比环比3月下降5个百分点至56%，300-500万总价段占比上升2个百分点至22%，500万以上总价段占比上升3个百分点至22% [25][28] - 4月上海高总价段房价出现改善迹象：500-700万、1000-1500万总价段房价月环比均上涨0.3%，700-1000万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄0.2个百分点 [25][28] 2.2：挂牌价 - 全国挂牌价周环比下跌0.03%，已连续十一周下跌 [4][30] - 上海挂牌价周环比上涨0.02%，涨幅回落0.12个百分点，已连续九周上涨 [4][30] - 广州、深圳挂牌价周环比转正，分别上涨0.02%和0.01% [4][30] - 节后十一周（2026/02/21-2026/05/09），一线城市中仅上海挂牌价上涨，累计涨幅为0.67% [4][30] 2.3：挂牌量 - 全国挂牌量周环比下降0.12% [5][34] - 北京挂牌量周环比下降0.53%，近八周累计下降2.87% [5][34] - 上海挂牌量周环比下降0.22%，近八周累计下降2.60% [5][34] - 广州挂牌量周环比下降0.30%，近九周累计下降1.71% [5][34] - 深圳挂牌量周环比转正，上涨0.14%，节后十一周累计增加4.17% [5][34] 2.4：成交量 - 实时成交方面，截至5月9日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比分别下降17.2%、10.5%、19.5% [5][41] - 网签方面，北京、上海网签周环比分别下降36.8%、10.7%，深圳网签周环比转正，上涨2.9% [5][41] 2.5：议价率 - 2026年3月，一线城市整体议价率月环比下行 [54] - 北京、上海、广州、深圳3月议价率分别为6.4%、7.4%、12.0%、8.9% [54] 三：新房周度跟踪 3.1：成交 - 新房市场呈分化特征，深圳新房成交周环比转正，上涨11%，周同比上涨168% [6][58] - 北京、上海、广州新房成交周环比分别下降66%、40%、17% [6][58] - 年初至今累计成交同比：北京-5%，上海+28%，广州+4%，深圳-42% [6][58] 3.2：库存及去化 - 跟踪的10个样本城市新房库存面积7626.30万平方米，周环比下降0.7% [60][62] - 一线城市新房库存2839.73万平方米，周环比下降1.8% [60][62] 四：房企融资 - 2026年初至今（截至05/08），房企新发债券合计1369.8亿元，同比下降38.8% [64] - 上周（05/04-05/08）房企暂无新发债券 [64] 五：行业政策及新闻 - 2026年4月上海二手房网签量达2.87万套，同比上涨约22.3%，创近10年来4月单月成交最高值 [70] 六：投资建议 - 上海、北京有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海2026年大概率已见底，2026年是磨底形态，2027年才是涨价形态 [7][71] - 大级别β行情的起点可能在2026年第四季度或2027年第一季度 [7][71] - 4月10日开始的反弹行情，板块交易逻辑首次从“炒预期”转向“炒现实” [7][71] - 推荐关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企，也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会 [7][71]