行业投资评级 - 推荐（维持）[3] 报告核心观点 - 2026年“小阳春”以来，二手房市场表现略超预期，市场达到一个“阶段性均衡点”，但修复进程仍需观察，后续购房需求可能在集中释放后呈现不足[3][4][5][33][39] 市场表现：二手房市场热度超预期 - 挂牌量趋稳：2026年3月25城二手房挂牌量环比仅上升0.6%，4月环比下降0.4%，而2025年同期3月、4月分别环比快速增长5.0%和5.2%[5] - 价格跌幅收窄：2026年第11周以来，50城冰山指数周环比跌幅均在0.1%以内，而2024、2025年春节后跌幅快速扩大[5] - 成交量回升：2026年4月，11城二手房网签面积同比上升9.3%，而前4个月累计同比为-1%[5] - 上海市场表现突出：2026年4月上海二手房成交量约2.87万套，同比增长23%，1-4月累计同比增长7%；上海冰山指数连续9周周环比为正值；贝壳外网挂牌量维持在9万套左右[12] 新房市场：热度未明显外溢，景气度持平 - 百强房企销售下滑：2026年4月百强房企权益销售金额2048亿元，同比下降10%；1-4月权益销售金额共6309亿元，同比下降21%[16] - 新房网签面积分化：2026年4月20城新房网签面积同比增长4%，但1-4月累计同比下降11%[16] - 景气度持平：剔除季节性因素后，新房市场景气度与2025年下半年相当[16] 市场动因：购房门槛降低驱动刚需释放 - 核心原因：2025年下半年房价快速下跌大幅降低了购房门槛，叠加各城市普遍出台公积金贷款政策（如提高额度，利率由商贷3.0%降至公积金2.6%），驱动需求阶段性释放[24] - 刚需占比提升：自2025年9月以来，京沪300万以下总价二手房成交占比从60%提升至70%以上，但高总价二手房成交占比收缩，置换链条未打开[24] - 价格回调不均：上海高总价房源（如800-1200万以上）价格回调至2020年前后，总价段越高，价格回调幅度越小[24] - 成交量与价格背离：自2023年开始，每年二手房成交量均有提升，但价格在此过程中持续下跌，因此成交量无法单独作为需求好转的依据[24] 市场展望：均衡点脆弱，挑战犹存 - 均衡点的脆弱性：当前是房价下跌后形成的供需静态均衡点，其能否维持取决于居民收入能否持续改善以及新房对二手房的价格冲击能否缓解，而非均衡点本身[33] - 内需验证不足：4月社会消费品零售总额（社零）涨幅进一步收窄，未能交叉验证内需的持续性好转[33] - 新房产品策略调整：房企调整产品策略，将面积做小、压低总价以与二手房竞争，例如北京2026年以来70-80平米小三居产品密集入市，部分项目去化较快（如昌平中建国贤府开盘约一个月网签324套，去化率近40%）[33][36] - 城市有效库存压力：核心区有效库存随前期供地而增加，新地块出让仍会对在售新房造成去化压力，导致房企拿地难度增加[34] - 新开工持续下滑：在2025年房屋新开工面积较高点下跌70%的背景下，2026年前三个月新开工面积继续同比下降20%[37] - 具体案例：以上海虹口区北外滩板块为例，2024年“924”新政以来已出让3宗宅地，2026年即将有2宗新宅地入市，起始楼面价约8万/平，相比在售项目（如金茂璞元楼面价11.7万/平）有更大利润空间和售价调整灵活性[37][38] 投资建议 - 开发类房企：建议关注拿地精准度高、区域深耕型的房企，如绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产[39] - 稳定红利资产： - 头部购物中心：推荐α属性强、运营能力领先的太古地产，建议关注希慎兴业[39] - 中介龙头：建议关注通过高效中央交易系统保持高市占率的贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流[39]