报告投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 核心观点 - 2026年4月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.2%，环比跌幅与3月持平[1][3] - 房地产行业正处于基本面与市场预期共振修复的重要窗口，政策持续发力对真实购房需求的释放起到了一定效果，部分一线城市楼市出现了持续两个月的回暖行情[3] - 短期来看，政策与高频成交改善共振下的窗口仍在，后续成交修复的走势能否延续将取决于库存去化情况以及价格是否企稳[3] - 从投资角度，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而可能带来2026年四季度市场对2027年预期估值的改观[3] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇[3] 70城整体房价数据总结 - 新房价格：2026年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%[1][3][7] - 二手房价格：2026年4月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.2%[1][3][14] - 下跌持续时间：新房、二手房房价已经分别持续下跌了35、36个月[3] - 下跌城市数量：4月70城中，新房房价环比下跌的城市有49个，较3月减少5个；二手房房价环比下跌的城市有54个，较3月增加1个[3] - 下跌城市平均跌幅：新房房价下跌城市平均跌幅为0.33%，较3月扩大0.01个百分点；二手房房价下跌城市平均跌幅为0.35%，较3月收窄0.03个百分点[3] 分线城市房价表现总结 - 一线城市： - 新房：4月一线城市新房房价环比增长0.1%，涨幅较3月收窄0.1个百分点[3][8][9] - 上海环比上涨0.4%（前值+0.3%），自2019年8月以来始终保持环比增长或持平[3] - 广州环比上涨0.1%（前值+0.3%）[3] - 深圳环比上涨0.1%（前值+0.2%）[3] - 北京新房房价环比下降0.2%（前值环比持平）[3] - 二手房：4月一线城市二手房房价环比增长0.4%，涨幅与3月持平[3][12][15] - 上海环比上涨0.7%（前值+0.4%）[3] - 北京环比上涨0.4%（前值+0.6%）[3] - 深圳环比增长0.3%（前值+0.4%）[3] - 广州环比增长0.2%（前值+0.2%）[3] - 京沪二手房房价连续三个月环比上涨，广深二手房房价连续两个月环比上涨[3] - 二线城市： - 新房：4月二线城市新房房价环比下降0.1%，降幅较3月收窄0.1个百分点[3][8][9] - 42%的二线城市新房房价环比上涨或持平，该比例较3月提升23个百分点[3] - 部分上涨城市：杭州环比上涨0.4%，南京环比上涨0.3%，太原、大连、乌鲁木齐环比上涨0.2%，宁波、青岛、银川环比上涨0.1%[3] - 部分持平城市：武汉、合肥、天津、沈阳、海口环比持平[3] - 大连1-4月新房房价环比连续四个月正增长，杭州2-4月新房房价环比连续三个月正增长[3] - 二手房：4月二线城市二手房房价环比下降0.2%，降幅与3月持平[3][12][15] - 部分上涨城市：西安环比增长0.4%，厦门环比增长0.2%，宁波、沈阳、合肥、武汉、海口环比增长0.1%[3] - 部分持平城市：大连、南京、重庆环比持平[3] - 跌幅较大城市：石家庄、南宁、贵阳、昆明、银川环比跌幅最大（0.5%）[3] - 三线城市： - 新房：4月三线城市新房房价环比下降0.3%，降幅与3月持平[3][8][9] - 部分上涨城市：吉林环比上涨0.4%，烟台、大理环比上涨0.2%[3] - 部分持平城市：徐州、襄阳环比持平[3] - 跌幅较大城市：惠州、韶关、泸州环比跌幅均大于等于0.7%[3] - 二手房：4月三线城市二手房房价环比下降0.3%，降幅较3月收窄0.1个百分点[3][12][15] - 部分上涨城市：徐州环比增长0.5%[3] - 部分持平城市：无锡环比持平[3] - 跌幅较大城市：扬州、平顶山、韶关、三亚环比跌幅均大于等于0.7%[3] 分产品类型房价表现总结 - 刚需产品（90平以下）： - 新房价格环比下降0.2%，降幅较3月收窄0.1个百分点[3] - 二手房价格环比下降0.3%，降幅较3月扩大0.1个百分点[3] - 刚改产品（90-144平）： - 新房价格环比下降0.2%，降幅与3月持平[3] - 二手房价格环比下降0.2%，降幅与3月持平[3] - 改善型产品（144平以上）： - 新房价格环比下降0.2%，降幅较3月收窄0.1个百分点[3] - 二手房价格环比下降0.2%，降幅较3月收窄0.1个百分点[3] 投资建议与关注标的 - 现阶段建议关注三类公司[3]： 1. 开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国[3] 2. 宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家[3] 3. 以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产[3]