报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持） [6] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持） [6] 报告核心观点 - 4月房地产数据显示房价边际改善态势延续，尤其是一线城市房价连续两月环比正增长，预示着市场信心逐步修复 [1] - 尽管投资端仍在探底，但市场复苏的自发性加大了房价改善的持续性，并有望带来地产股布局机遇 [1] - 在“控增量、优存量”政策导向下，开发投资下行趋势具备延续性，而通过收缩新增供给实现的全国性去库存成效持续释放，行业供需结构持续优化 [2] 行业基本面数据总结 投资与开发 - 1-4月全国房地产开发投资累计完成额同比下降13.7%，其中4月单月同比下降20.1%，跌幅环比扩大8.8个百分点 [2] - 1-4月房屋新开工面积累计同比下降22.0%，其中4月单月同比下降26.6%，跌幅环比扩大9.2个百分点 [2] - 1-4月房屋竣工面积累计同比下降24.0%，但降幅较前3个月收窄1.0个百分点 [2] - 截至4月，全国房屋施工面积同比下降12.1%，跌幅环比扩大0.4个百分点 [2] 销售与价格 - 1-4月全国商品房销售面积累计同比下降10.2%，销售金额累计同比下降14.6% [3] - 4月单月销售面积同比下降9.5%（跌幅环比扩大2.1个百分点），销售额同比下降7.6%（跌幅环比收窄5.7个百分点），显示销售结构向改善型倾斜 [3] - 4月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数环比均下跌0.2%，跌幅与上月一致 [3] - 价格呈现“一线回暖、二三线收敛”格局：4月一线城市新房和二手房价环比均保持正增长，增幅分别为0.1%和0.4% [3] - 具体城市看，北上广深4月二手房价环比分别上涨0.4%、0.7%、0.2%、0.3% [3] - 二线城市二手房价格环比下降0.2%（与上月持平），三线城市环比下降0.3%（降幅收窄0.1个百分点） [3] - 4月末全国商品房待售面积同比下降0.4%，跌幅环比扩大0.3个百分点 [2] 企业现金流 - 1-4月房地产开发企业到位资金同比下降18.4%，其中4月单月下降21.9%，降幅较上月扩大5.4个百分点 [4] - 从资金来源看：国内贷款累计同比下降25.9%（降幅扩大2.2个百分点）；自筹资金累计同比下降10.5%（降幅扩大5.2个百分点）；定金及预收款累计同比下降17.6%（降幅收窄2.5个百分点）；个人按揭贷款累计同比下降31.7%（降幅收窄2.9个百分点） [4] 重点推荐公司及观点 - 报告重点推荐四类企业：1）历史负担较轻或现金流健康的企业，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、招商蛇口、越秀地产；2）估值低位、计提减值较充分的企业，如龙湖集团、新城控股；3）在一阶导转正区域有布局的企业，如新鸿基地产；4）存量交易及地产链后端产业链的企业 [1] - 具体公司最新观点摘要 [58][59][60]： - 龙湖集团：2025年核心亏损17亿元，归母净利同比降90%，主因开发业务盈利承压，但经营性业务展现韧性，维持“买入”评级 - 新城控股：2026年一季度归母净利同比增2.37%，商业收入占比提升推动毛利率改善，维持“买入”评级 - 招商蛇口：2026年一季度归母净利同比降91.22%，主因结算节奏导致，看好其资源整合能力与REITs机遇，维持“买入”评级 - 越秀地产：2025年归母净利同比降94.2%，主因毛利率下行，但销售保持行业头部地位，维持“买入”评级 - 新鸿基地产：FY26上半财年核心归母净利同比增17%，业绩增速亮眼，租金表现有韧性，维持“买入”评级 - 建发国际集团：2025年归母净利同比降24%，存货减值较充分，未来盈利能力有望修复，高分红凸显价值，维持“买入”评级 - 滨江集团：2026年一季度归母净利同比降17%，在杭州具备深耕优势，有望受益核心城市复苏，维持“买入”评级 - 华润置地：2025年核心净利同比降11.4%，开发业务承压，但三大业务线协同发展，业绩与分红相对稳定，维持“买入”评级 - 重点推荐公司的目标价及投资评级均为“买入” [8]