行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][7][79] 报告核心观点 - 行业基本面仍处左侧，市场呈现结构性分化，不能将1-4月数据改善视为趋势反转依据 [1][13] - 新房市场修复主要依赖核心城市核心区域的“好房子”项目，多数城市郊区及低能级城市分化加剧 [1][13] - 房企拿地、开盘意愿持续低迷，前端开工、施工等指标维持较大同比降幅 [1][13] - 维持2026年度预测：销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；房地产开发投资额-10.9% [1][13] 1-4月房地产开发投资 - 全国房地产开发投资额23969亿元，同比减少13.7%，降幅较前值扩大2.5个百分点；4月单月同比-20.1% [2][13][14] - 分业态看，住宅、办公楼、商业营业用房累计投资额分别为18464亿元、905亿元、1593亿元，同比分别为-13.1%、-18.3%、-19.5% [2][21] - 4月单月住宅、办公楼、商业营业用房投资额同比分别为-18.4%、-29.9%、-26.1% [21] - 分区域看，东部、中部、西部、东北地区累计投资额同比分别为-14.0%、-14.0%、-11.5%、-28.1% [23] 1-4月新开工、竣工、施工情况 - 新开工：全国累计新开工面积13900万平方米，同比减少22.0%；4月单月同比-27.1% [3][27] - 分业态新开工面积同比：住宅-23.6%，办公楼-31.3%，商业营业用房-23.8% [3][27] - 竣工：全国累计竣工面积11886万平方米，同比减少24.0%；4月单月同比-19.0% [3][30] - 分业态竣工面积同比：住宅-25.8%，办公楼-24.7%，商业营业用房-27.1% [3][30] - 施工：全国累计施工面积545116万平方米，同比减少12.1% [3][37] - 分业态施工面积同比：住宅-12.5%，办公楼-10.4%，商业营业用房-12.2% [3][37] 1-4月商品房销售与价格 - 销售金额：全国累计23000亿元，同比减少14.6%，跌幅较前值收窄2.1个百分点；4月单月同比-8.0% [4][40] - 销售面积：全国累计25258万平方米，同比减少10.2%，跌幅较前值收窄0.2个百分点；4月单月同比-10.3% [4][40] - 销售均价：1-4月累计均价9106元/平方米，同比减少4.8%；4月单月均价10009元/平方米，环比增长12.8%，同比增长2.6% [4][53] - 分业态销售金额同比：住宅-15.7%，办公楼-1.2%，商业营业用房-15.9% [48] - 分业态销售面积同比：住宅-12.2%，办公楼10.8%，商业营业用房-11.1% [48] - 分区域销售金额同比：东部-15.4%，中部-10.0%，西部-16.0%，东北-21.3% [50] 1-4月房企到位资金 - 房企到位资金累计值26697亿元，同比减少18.4%；4月单月同比-21.5% [4][56] - 各项资金来源累计值及同比： - 国内贷款4199亿元，同比-25.9% - 利用外资3亿元，同比-82.1% - 自筹资金9838亿元，同比-10.5% - 定金及预收款7975亿元，同比-17.6% - 个人按揭贷款3087亿元，同比-31.7% [4][56] 投资建议与选股逻辑 - 行业机会更多来自结构，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合 [79] - 建议以标准配置/带底仓配置为主，反复试探和确认右侧是否真正来临 [79] - 未来板块内格局与选股方向： 1. 多元化商业运营派：穿越周期能力强，首选华润置地，华润万象生活亦属此列，龙湖集团、新城控股面临融资和现金流压力 [5][79] 2. 偏轻资产运营派： - 中介派：首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射 [5][80] - 物业派：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [5][80] 3. 开发为主的开发商：需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻等条件 [5][80] - 推荐H股：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等 [5][80] - 推荐A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [5][80] 4. 类地方城投、地产转型股 [5][80]