行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][35] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1) 开发类房企中的区域深耕型公司；2) 稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3) 中介服务龙头 [6][35] 板块行情表现 - 第20周（5月11日-5月15日）申万房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业中排名第19位 [6][9] - A股板块内，合肥城建周涨幅达46.9%，为涨幅第一；西藏城投周跌幅达17.4% [11][12] - 港股板块内，金辉控股周涨幅达152.9%，为涨幅第一；中国长白山国际周跌幅达30.5% [13][15] 政策要闻 - 中央层面：5月15日国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确城市发展转向存量提质增效，规划重点任务包括：改造50万套（间）城镇危旧房、11.5万个老旧小区；更新改造约1500个老旧街区厂区 [6][17] - 地方层面： - 湖南出台“新湘十条”，支持利用地方政府专项债收购存量商品房用作保障房等，并鼓励国有企业收购二手住房用于保障性用途 [6][17] - 海南拟优化公积金贷款政策，将单方缴存职工购买新房和二手房的最高贷款额度统一提高至100万元，双方缴存提高至120万元 [17] - 深圳发布年度住房发展计划，目标建设筹集保障性住房3万套、供应4万套 [17] 公司动态 - 华润置地：5月15日以总价14.87亿元、楼面价16300元/㎡、溢价率5.16%竞得成都一地块 [6][20] - 绿城中国与滨江集团：5月15日联合以总价38.86亿元、溢价率34.66%、楼面价约31644元/㎡竞得杭州两宗宅地 [6][20] - 保利发展：5月15日旗下公司以底价合计10.44亿元竞得郑州两宗城中村改造项目用地 [6][20] 销售端数据 - 新房市场（20城）： - 第20周商品房成交面积204万方，日均成交29.1万方，环比增加54%，同比增加1% [6][22] - 年初至今累计成交3389万方，累计同比减少10% [6][22] - 一线城市第20周成交82.7万方，同比增加18%；二线城市成交78.6万方，同比增加7%；三四线城市成交42.6万方，同比减少27% [24] - 二手房市场（11城）： - 第20周成交面积270万方，日均成交38.6万方，环比增加42%，同比增加19% [6][27] - 年初至今累计成交3993万方，同比持平 [6][28] - 一线城市第20周成交119.4万方，同比增加18%；二线城市成交111.4万方，同比增加12%；三四线城市成交39.4万方，同比增加43% [30] 融资端情况 - 第20周发债企业大部分为地方国企 [31] - 张江高科发行规模最大，发行公司债10.8亿元 [31] - 票面利率最低为浦房集团发行的1.74%，最高为重庆卓捷投资管理发行的2.54% [31][33] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - 稳定红利资产： - 推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心运营商太古地产 [6][35] - 建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][35] - 中介服务龙头：建议关注通过对经纪人强管控建立高效交易系统的贝壳-W [6][35]