行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][35] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：1)开发类房企中的区域深耕型；2)稳定红利资产中的头部购物中心；3)中介龙头 [6][35] 板块行情与市场表现 - 第20周（5月11日-5月15日），申万房地产指数下跌3.2%，在31个一级行业中排名第19位 [6][9] - 板块近期表现：近1个月绝对收益5.5%，近6个月绝对收益-8.3%，近12个月绝对收益9.1%；同期相对沪深300指数的表现分别为1.8%、-13.3%、-15.3% [4] - A股个股方面，第20周涨幅第一为合肥城建，涨幅达46.9%；跌幅第一为西藏城投，跌幅达17.4% [11][12] - 港股个股方面，第20周涨幅第一为金辉控股，上涨152.9%；跌幅第一为中国长白山国际，下跌30.5% [13][15][18] 政策要闻 - 中央层面：5月15日国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确城市发展转向存量提质增效阶段，重点任务包括：改造50万套（间）城镇危旧房、11.5万个老旧小区；更新改造约1500个老旧街区厂区；推进地下管网建设改造 [6][16] - 地方层面： - 湖南：5月13日发布“新湘十条”，支持利用地方政府专项债收购存量商品房用作保障性住房等，鼓励国有企业收购二手住房，商业用房贷款最低首付比例维持在30% [6][16] - 海南：5月14日发布公积金贷款政策征求意见稿，拟将单方缴存职工购买新房和二手房的最高贷款额度统一提高至100万元，双方缴存的统一提高至120万元 [16] - 深圳：5月15日发布年度住房发展计划，目标为建设筹集保障性住房3万套、供应4万套 [16] 公司动态（土地市场） - 华润置地：5月15日以总价14.87亿元、楼面价16300元/㎡、溢价率5.16%竞得成都青羊区地块 [6][19] - 绿城中国与滨江集团联合体：5月15日经86轮竞价，以总价38.86亿元、楼面价约31644元/㎡、溢价率34.66%竞得杭州余杭区两宗宅地 [6][19][20] - 保利发展：5月15日旗下子公司以底价合计10.44亿元竞得郑州两宗城中村改造项目用地 [6][20] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）： - 第20周商品房成交面积204万平方米，日均成交面积29.1万平方米，环比增加54%，同比增加1% [6][22] - 年初至今累计成交面积3389万平方米，累计同比减少10% [6][22] - 分城市看，第20周一线城市成交面积82.7万平方米，同比增加18%；二线城市成交78.6万平方米，同比增加7%；三四线城市成交42.6万平方米，同比减少27% [24][25] - 二手房市场（监测11城）： - 第20周成交面积270万平方米，日均成交面积38.6万平方米，环比增加42%，同比增加19% [6][27] - 年初至今累计成交面积3993万平方米，同比持平 [6][28] - 分城市看，第20周一线城市成交面积119.4万平方米，同比增加18%；二线城市成交111.4万平方米，同比增加12%；三四线城市成交39.4万平方米，同比增加43% [30][32] 融资端情况 - 第20周发债企业大部分为地方国企 [31] - 张江高科发行规模最大，发行公司债10.8亿元；重庆卓捷投资管理发行的公司债利率最高，为2.54% [31][33] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][35] - 稳定红利资产： - 推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心持有者太古地产 [6][35] - 建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][35] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][35]