报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周 REITs 板块小幅反弹，中证 REITs 指数周涨 1.2%，5 月 19 日受首批 REITs 指数基金上报、增量资金预期提振，指数上涨 2.25% 为年内单日最大涨幅；除数据中心、仓储物流、产业园 REITs 收跌外其他类型 REITs 均收涨；经营权类 REITs 表现优于产权类 REITs [1]。 各部分内容总结 二级市场走势 - 中证 REITs 指数周涨 1.2%，年初至今涨 -2.4%，截至 5 月 22 日收盘价 759.83 点，表现强于沪深 300、中证全债、中证转债指数；近一年回报率 -13.2%，波动率 7.0%；REITs 总市值 5 月 22 日为 2221 亿元，较上周增加 25 亿元，全周日均换手率 0.57%，较前一周增加 0.14% [1][2][10] - 经营权类 REITs 表现优于产权类 REITs，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 0.4%、1.9%；周度涨幅前三为华夏中国交建 REIT（+7.11%）、中金安徽交控 REIT（+5.92%）、华夏基金华润有巢 REIT（+5.49%）[3][15][16] - 数据中心 REITs 区间日均换手率最高为 1.1%，消费基础设施 REITs 本周成交额占比最高为 19.9%；主力净流入额前三为鹏华深圳能源 REIT（1282 万元）、国泰海通临港创新产业园 REIT（460 万元）、广发成都高投产业园 REIT（437 万元）[3][21][22] 一级市场发行 2026 年 1 月 1 日至 5 月 22 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 5 只，已反馈 17 只，已受理 9 只[24]。 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，截至 5 月 22 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.4%；从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况[26] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 5 月 22 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 87BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 359BP[28] 行业要闻 - 5 月 18 日，南方、华夏、中金、易方达四家基金公司申请注册中证 REITs 全收益指数基金，是国内公募基金领域首批 REITs 指数化产品，引入稳定增量资金，提高市场定价透明度和效率[4][35] - 5 月 19 日至 21 日，首批四只商业不动产 REITs 完成网下询价，合计拟募集资金约 203.3 亿元，5 月 25 - 26 日砂之船、首农、唯品会启动公众认购，5 月 27 - 28 日上海地产启动公众认购[4][33][35]