上海楼市表现 - 上海二手房市场率先实现量价齐升，进入底部右侧区间[1] - 2026年3月上海二手房网签套数突破3.1万套创5年新高同比增长6.3%[5] - 2026年4月上海二手房网签套数约2.9万套同比增长22.7%[5] - 上海二手房网签量自2025年11月以来已连续6个月保持在2万套荣枯线以上[1][5] - 3月4月上海二手房成交价环比分别上涨0.8%和0.9%较前期低点已反弹1.8%[1][6] - 上海二手房成交总价中位数提升至258万元环比增长6.6%[17] 止跌驱动因素 - 需求企稳：2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年微幅回升[2] - 供给收缩：上海二手房挂牌量在2025年4月见顶后快速回落较高点减少3.5万套至8.5万套[22] - 估值合理租金止跌：2026年上海租金回报率均值约2.0%3月以来租金价格持续反弹[2][32] - 政策刺激：“沪七条”提高公积金贷款额度上限至240万元本质是对购房者贴息[2][42] 城市止跌进度评估 - 基于成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格五维评分上海和苏州止跌进度领先综合评分分别为87.5和72.0[3][48] - 天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等城市五维止跌综合评分在50-70分区间已接近止跌[3][49] 风险提示 - 风险包括租金超预期回落、地产政策不及预期、地产或股市超预期波动[4][52]