报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [1][4] 报告核心观点 - 核心城市楼市领先企稳，预计今年有望领先企稳回升，并参考日美经验，核心城市房价领先止跌将赋予龙头房企后续基本面和估值面弹性 [4] - 房地产行业经历深度调整后，行业基本面底部正逐步临近 [4] 行业数据总结 - 新房成交：上周(5.23-5.29)34个重点城市新房合计成交267.2万平米，环比上升13.2% [2][5] - 新房成交结构：上周一二线城市合计成交254.6万平米，环比上升14.9%；三四线城市合计成交12.6万平米，环比下降13.6% [5] - 新房月度表现：5月(5.1-5.29)34城一手房成交同比下降5.2%，其中一二线同比下降1.2%，三四线同比下降44.3% [2][7][8] - 二手房成交：上周13个重点城市二手房合计成交137.9万平米，环比上升4.1%；5月累计成交同比上升15.6% [2][12] - 库存与去化：上周15城合计住宅可售面积为8396.4万平米，环比下降0.2%；3个月移动平均去化月数为18.5个月，环比下降0.79个月 [2][21] - 成交推盘比：上周15城合计推盘101万平米，成交118万平米，成交推盘比为1.17倍 [2][21] 行业政策和新闻总结 - 宏观政策：国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，包括“好房子”建设改造等14项重大工程 [4][27] - 财政支持：中央财政公示2026年城市更新拟支持15城名单，分档给予8-12亿元定额补助 [4][27] - 地方政策：广州计划收购环城高速以内总价300万元以下、建筑面积70㎡以下二手住宅，并大幅放宽商转公贷款条件 [4][27]；北京发布高质量发展意见，明确2035年建成国际一流和谐宜居之都，推进“好房子”建设 [4][27]；沈阳优化公积金政策，购买高品质新房最高可贷300万元 [4][27] - 土地市场：5月头部房企拿地积极，滨江集团以42.1%溢价率竞得杭州萧山地块；保利发展分别以5.4亿元、14.3亿元、7.9亿元竞得上海青浦、虹口及合肥包河地块；保利置业以8.0亿元竞得武汉武昌地块，溢价率31%；中海以16.9亿元竞得苏州工业园区地块，溢价率30% [4][27] 公司动态跟踪总结 - 领展房地产投资信托基金2026财年营收139.4亿港元，同比下降2.0%；归母净利润-74.0亿港元，同比下降16.54% [4][33] - 越秀地产担保发行绿色票据，总额16亿元，票面年利率3.4%，期限3年 [4][33] - 贝壳-W于5月26-28日共耗资约4499.5万港元回购公司股份105.7万股 [35] - 绿城服务于5月26-28日共耗资约576.6万港元回购公司股份128.8万股 [35] 板块行情回顾总结 - 地产板块：上周SW房地产指数下跌1.55%，沪深300指数上涨0.97%，相对收益为-2.52%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第11位 [4][38] - 地产个股：上周涨幅前五的房地产个股为香江控股、*ST皇庭、福星股份、阳光股份、天健集团；跌幅前五为合肥城建、深振业A、西藏城投、市北高新、张江高科 [4][38] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均下跌1.51%，沪深300指数上涨0.97%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市 [4][42] - 物管个股：上周涨幅前五的物业管理个股为荣万家、第一服务控股、烨星集团、浦江中国、特发服务；跌幅前五为佳源服务、鑫苑服务、恒大物业、宋都服务、合景悠活 [42][46] - 板块估值：当前主流AH房企2026/2027年PE均值分别为108.1/56.7倍；物管板块2026/2027年PE均值分别为15.1/13.6倍 [4][47][48] 投资分析意见总结 - 推荐关注三类标的：1）优质房企：包括建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展等 [4]；2）商业地产：包括华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金等 [4]；3）二手房中介：贝壳-W [4]；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [4]