行业投资评级 - 推荐（维持）[10] 报告核心观点 - 最近一周（5月22日至5月28日），重点城市二手房网签热度出现分化，深圳、成都等城市呈现边际改善[1] - 短期来看，在成交量边际改善的同时，二手房挂牌量也有所上升，“供需两旺”格局增加了价格不确定性，但在部分城市政策优化催化下，叠加新房价格领先二手房价格企稳的认知被接受，短期部分投资人或倾向交易基本面改善预期，从而带来短期交易窗口[6] - 在过往“9.24”及今年年初两轮行情中，主要房企估值分别修复至考虑潜在减值调整后PB的0.9倍和0.8倍，这或可作为短期估值修复目标的参考[6] 新房网签数据总结 - 整体表现： 截至5月28日，5月1日至28日样本城市（39城）新房网签面积同比转为下降5%，较4月转负8个百分点[4] - 分城市能级： - 一线城市（4城）同比仍增长12%，但增幅较4月收窄8个百分点[4] - 二线城市（10城）同比下降4%，与4月持平[4] - 三线城市（25城）同比下降22%，降幅较4月扩大18个百分点[4] - 环比水平： 5月1日至28日，整体样本城市和贸易五省样本城市的新房网签面积环比均处于近5年同期较低水平[14][15] - 滚动数据： 样本城市新房一周滚动网签面积低于2020年至2025年同期水平[22][23] 二手房网签数据总结 - 整体表现： 截至5月28日，5月1日至28日样本城市（16城）二手房网签面积同比增长21%，增幅较4月扩大14个百分点[4] - 分城市能级： - 一线城市（2城）同比增长17%，增幅较4月扩大7个百分点[4] - 二线城市（4城）同比增长15%，增幅较4月扩大9个百分点[4] - 三线城市（10城）同比增长35%，增幅较4月扩大30个百分点[4] - 环比水平： 5月1日至28日，整体样本城市和贸易五省样本城市的二手房网签面积环比均处于近5年同期较高水平[19][20] - 滚动数据： 样本城市二手房一周滚动网签面积高于2020年至2025年同期水平[22][23] 前瞻及佐证指标 - 二手价格与租金： 2026年4月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄；北京、广州租金同比降幅扩大，上海租金同比降幅收窄，深圳租金同比增幅扩大；北京、上海、广州租金回报率下降，深圳租金回报率上升[5] - 二手带看人数： 2026年4月，12个样本城市平均带看人数环比由正转负至下降12%，同比由负转正至增长4%[5][49] - 流动性前瞻： 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026年5月，宏观层面流动性环比宽松力度扩大，同比紧缩力度收窄[5][48] - 挂牌量： 2026年4月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比微降0.1%[5][50] 土地市场（拿地）数据总结 - 累计数据： 2026年1-4月，全国土地成交建筑面积同比降幅较1-3月扩大2个百分点至下降20%，成交均价同比降幅较1-3月收窄4个百分点至下降21%[24] - 月度数据： 2026年4月，全国土地成交建筑面积同比由正转负；流拍率较上月下降12.6个百分点至5.4%[25]；成交楼面均价同比降幅收窄；土地溢价率较上月上升4.5个百分点至7.7%[29]；土地出让金同比下降36.1%，降幅较3月扩大7.9个百分点[32] 库存数据总结 - 整体库存： 2026年4月，拿地未售、开工未售库存较3月下降，推盘未售库存较3月上升[34] - 去化周期： 拿地未售、推盘未售口径去化周期较3月上升，开工未售口径去化周期较3月下降[34] - 分线库存： 2026年4月，一线城市推盘未售库存较上月下降，二线、三四线城市较上月上升；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线、三四线城市较上月上升[37] 行业规模与指数表现 - 行业规模： 行业涵盖257只股票，总市值2803.3十亿元，流通市值2653.6十亿元，分别占市场总体的4.9%、2.4%和2.5%[8] - 指数表现： 行业指数近1个月绝对表现下跌2.4%，近6个月下跌7.1%，近12个月上涨9.0%[9]