行业投资评级 - 行业评级为“买入” [5] 报告核心观点 - 商业不动产REITs发行在即，市场行情渐止跌 [1] - C-REITs市场4月综合收益跌幅收窄，板块行情普遍改善，水电、数据中心等板块上涨 [2] - 首批商业不动产REITs即将上市，一级市场储备项目丰富，但需关注6月解禁压力 [25][27][35][41] C-REITs政策环境及事件梳理 - 4月政策主要为方向性支持，国务院及上交所发文推动REITs盘活存量资产、规范业务办理及常态化发行 [1][13][14] - 5月18日，首批4只中证REITs全收益指数基金申报至证监会，系首次推出专注于REITs市场的公募基金 [14] C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况 - 整体市场规模：截至4月末，C-REITs上市基金总数81只，总规模2245.54亿元，环比上升32.17亿元，增幅1.45%；流通盘市值1249.84亿元，环比下降0.94% [2][15][16][18] - 发行情况：4月新上市2单REITs，发行规模合计56.07亿元；26年第二季度发行规模较第一季度上升272.67% [2][19] - 市场结构：按发行规模，高速公路REITs占比最高，为734.51亿元，占比33.91%；国企发行规模最大，为1156.95亿元，占比54.83% [18] - 发行热度：4月新上市项目配售热度高，北京昌保REIT网下及公众配售比例仅0.15%，东方隧道REIT为0.55% [22] - 在审与储备项目：截至4月30日，交易所在审项目30单，规模合计798.47亿元；募集阶段项目7单，规模229.95亿元 [2][25]；商业不动产REITs在审及募集项目合计21单，规模740.67亿元 [27]；潜在储备上市项目127单，能源水利和产业园区类资产储备较多 [43] - 解禁节奏：26年4月市场解禁规模较小，为5.39亿元；预计26年6月将有首批9单REITs上市5周年解禁，面临较大抛压，解禁市值预计50.18亿元 [35][36][41][46] 行情回顾 - 整体走势：4月C-REITs综合收益指数下跌0.31%，跌幅环比收窄2.26个百分点；日均换手率0.37%，环比上升0.04个百分点 [2][47] - 板块表现：8个板块中5个下跌，3个上涨，行情普遍改善；涨幅最高的为水电板块（+2.24%），其次为数据中心（+1.21%）和消费（+0.22%）；跌幅最高的为高速公路（-1.16%），其次为产业园区（-1.12%）、新能源（-0.44%）与物流设施（-0.43%）；保租房基本持平 [2][55] - 个券表现：新上市REITs行情较好，北京昌保REIT涨幅19.51%，东方隧道REIT涨幅9.57%；78单存量REITs中34单上涨，经营改善的水电环保类REITs涨幅居前，如绍兴水利REIT上涨7.54% [3][62]；跌幅最高的为重庆两江REIT，下跌8.91% [64] - 相关性：4月C-REITs与沪深300指数呈中等正相关（0.31），与中债新综合指数呈中等正相关（0.48）；过去一年中REITs债性更强 [52] 估值与收益水平 - 分派率与利差：截至4月末，C-REITs市场分派率为5.91%，较3月末上升0.08个百分点；与30年期国债收益率的利差为3.69个百分点，较3月末上升0.21个百分点 [3] - P/NAV走势：除数据中心板块P/NAV环比上升0.02至1.55外，其余板块均有下降 [3]