报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近 在我国房地产经历深度调整后 量价调整幅度、时间及居民资产负债表调整已较为充分 [5] - 核心城市楼市改善更为健康 上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康 目前上海房价底部已经确立 后续如深圳等核心城市也将陆续企稳 [5] - 核心城市房价将领先止跌回稳并赋予龙头房企弹性 参考日美经验 核心城市房价领先止跌回稳 将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性 [5] - 继续看好龙头房企弹性 主要推荐优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理四大方向的具体公司 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 周度环比：上周（5.30-6.5）34个重点城市新房合计成交260.6万平米，环比下降2.4%[6]。其中，一二线城市合计成交247.1万平米，环比下降2.8%；三四线城市合计成交13.5万平米，环比上升7.1%[6] - 月度同比：6月（6.1-6.5）34城一手房合计成交175.7万平米，较去年6月同期同比上升47.3%，当月成交同比较5月上升52.8个百分点[8]。其中，一二线城市同比上升50.4%，三四线城市同比上升8.7%[8][9] - 累计成交：年初累计至今34城成交0.52亿平米，同比下降11%[8]。其中，一二线城市累计成交4723.8万平米，同比下降8%；三四线城市累计成交464.7万平米，同比下降33.1%[8][9] 二手房成交量 - 周度环比：上周（5.30-6.5）13个重点城市二手房合计成交122.8万平米，环比下降14.2%[14] - 月度同比：6月截至上周累计成交109万平米，较去年6月同期同比上升78.7%，当月成交同比较5月上升65.6个百分点[14] - 累计成交：年初累计至今13城二手房成交2533.1万平米，同比上升0.2%[14] 新房库存与去化 - 推盘与成交：上周（5.30-6.5）15个重点城市合计推盘119万平米，合计成交129万平米，成交推盘比为1.08倍[25]。最近三个月（26年3月-5月）周成交/推盘比分别为2.18倍、1.04倍和1.5倍[25] - 可售面积：截至上周末（2026/6/5）15城合计住宅可售面积为8390.2万平米，环比下降0.12%[25] - 去化月数：上周末（2026/6/5）15城住宅3个月移动平均去化月数为17.5个月，环比下降1.03个月[25] 行业政策和新闻跟踪 宏观与金融政策 - 贷款集中度管理放松：有关部门自2025年底起已不再要求银行专门上报房地产贷款集中度相关数据，2021年起执行的商业银行房地产贷款“五档两线”集中度管理制度已进一步放松[32] - 公积金政策优化：中央国家机关住房资金管理中心优化公积金提取政策，重点支持首套及改善型住房消费[32] 地方因城施策 - 广州：发布房屋征收补偿新规，新增40平方米最低建筑面积补偿规定；南沙区推出“以旧换新”补贴、推行现房销售等十项政策[32] - 郑州：正式开通住房公积金支付存量住房购房款业务[32] - 南昌：新增物业费提取并上调住房公积金贷款倍数至40倍[35] - 内蒙古：下调组合贷最低首付款比例至15%[36] - 宁波：启动住房“帮卖换新”年中特别活动，升级为“先换新再持续帮卖”流程[35] 土地市场 - 深圳：保利置业以总价57.7亿元、溢价率150.7%竞得南山区首宗住宅用地，成为新单价地王[32] - 杭州：集中出让4宗宅地均溢价成交，总金额46.2亿元，最高溢价率达61.5%[36] - 北京：绿城以底价8.9亿元竞得大兴区宅地；华润置地以底价69.0亿元竞得丽泽商务区两宗商业用地[36] REITs发展 - 上海：支持合规资管机构开展REITs业务，打造全国REITs产品发行交易首选地，推动绿色REITs发行上市并推进REITs纳入沪港通标的[32][36] 公司动态跟踪 地产公司经营与融资 - 5月销售数据：中海宏洋合约销售额38.1亿元，同比+26.6%；中国海外发展合约销售额272.9亿元，同比+14.4%；绿城中国合约销售额134.0亿元，同比-28.0%[39] - 融资动态：越秀地产获批10亿港元（或等值人民币）的三年定期贷款融资[40] 物管及经纪公司股份回购 - 贝壳-W：6月1日-5日共耗资约3989.9万港元和400万美元，回购公司股份162.3万股[43] - 绿城服务：6月2日-5日共耗资约373.8万港元，回购公司股份79.8万股[43] 板块行情回顾 地产板块表现 - 相对表现：上周SW房地产指数下跌3.54%，沪深300指数下跌1.54%，相对收益为-2%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位[45] - 个股表现：涨幅前五位为香江控股（+23.30%）、阳光股份（+20.52%）、*ST皇庭（+15.00%）、苏宁环球（+14.43%）、荣安地产（+12.77%）；跌幅后五位为首开股份（-12.19%）、福星股份（-11.97%）、中交地产（-11.57%）、新城控股（-10.29%）、上实发展（-9.57%）[49] - 板块估值：当前主流AH房企2026/2027年PE均值分别为78.2/50.7倍[5] 物管板块表现 - 相对表现：上周物业管理板块个股平均上涨1.18%，沪深300指数下跌1.54%，相对收益为2.71%，板块表现强于大市[52] - 个股表现：涨幅前五位为烨星集团（+23.81%）、和泓服务（+17.14%）、第一服务控股（+13.89%）、建业新生活（+12.50%）、中奥到家（+9.17%）；跌幅后五位为卓越商企服务（-10.96%）、特发服务（-9.82%）、融创服务（-5.21%）、星悦康旅（-5.17%）、远洋服务（-4.29%）[56] - 板块估值：物管板块2026/2027年PE均值分别为15.0/13.5倍[5]。截至上周末，板块平均2026、2027年PE分别为15、14倍，其中贝壳-W分别为33、29倍，华润万象生活分别为19、17倍，绿城服务分别为12、11倍[55][57] 投资分析意见与推荐标的 - 主要推荐方向一：优质房企 包括建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、中海外发展、招商蛇口、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股[5] - 主要推荐方向二：商业地产 包括华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城[5] - 主要推荐方向三：二手房中介 推荐贝壳-W，关注我爱我家[5] - 主要推荐方向四：物业管理 推荐华润万象、绿城服务、招商积余[5]