报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 企稳修复，指数震荡上行，中证 REITs 指数周涨 1.3%；除生态环保 REITs 收跌外，其他类型 REITs 均收涨；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证 REITs>中证全债>中证转债>沪深 300；截至 2026 年 6 月 5 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 66BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 355BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证 REITs 指数周涨 1.3%，年初至今涨 -3.2%；截至 2026 年 6 月 5 日收盘价 754.05 点，表现强于沪深 300、中证全债、中证转债；近一年回报率 -13.9%，波动率 7.2%；REITs 总市值 2234 亿元，较上周增 33 亿元，全周日均换手率 0.38%，较前一周减 0.10% [1][2][12] - 除生态环保 REITs 收跌外，其他类型 REITs 均收涨；产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 1.8%、1.4%；周度涨幅前三为创金合信首农 REIT（+8.74%）、中银中外运仓储物流 REIT（+7.15%）、华泰宝湾物流 REIT（+6.92%） [1][3][17] - 市政 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率 0.6%；交通 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 21.3%；本周主力净流入额前三为国泰海通济南能源供热 REIT（580 万元）、中航京能国际能源 REIT（516 万元）、南方顺丰物流 REIT（376 万元） [3][22][23] 一级市场发行 2026 年 1 月 1 日至 6 月 5 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 9 只，已反馈 19 只，已受理 4 只 [25] 估值跟踪 - REITs 兼具债性和股性，截至 6 月 5 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.4%；从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [27] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2026 年 6 月 5 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 66BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 355BP [28] 行业要闻 - 6 月 1 日至 2 日，国内首批商业不动产 REITs 陆续成立，国泰海通砂之船 REIT 募资 55.31 亿元、中金唯品会 REIT 募资 76.96 亿元、中信建投首农食品 REIT 募资 30.13 亿元、汇添富上海地产商业 REIT 募资 40.92 亿元 [4][35] - 6 月 2 日，上海市政府发文，支持资管机构参与 REITs 业务，打造全国 REITs 产品发行交易首选地，推动行业规范化、规模化发展 [4][35]