核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [1] - 上周房地产板块表现跑输大盘，中信房地产指数周涨跌幅为-2.9%，同期沪深300指数和万得全A指数分别下跌1.5%和1.2%，超额收益分别为-1.4%和-1.8% [3] - 6月第1周新房和二手房成交面积环比均下降，但同比均显著上升，显示市场同比修复态势延续 [3] - 住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，旨在拓宽公积金使用范围、扩大缴存覆盖面并推动跨区域互认互贷 [3][59][62] - 投资建议聚焦三个方向：布局高价值城市且减值计提充分的内地开发商、基本面稳健的轻资产运营公司以及受益于香港楼市企稳和利率下行的港资开发商 [3][7][62] 板块观点 - 内地开发商：未来估值提升的重要驱动因素是“市场恢复后的销售增长预期”，土储结构决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [7] - 轻资产运营公司：在本轮地产下行期中，基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升，具备安全性、成长性和红利性 [7] - 港资开发商：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [7] 房地产基本面与高频数据 房地产市场情况 - 新房市场：上周（2026/5/30-2026/6/5）36城新房成交面积209万方，环比下降3.2%，同比上升23.8% [3][8] - 新房市场：6月1日至5日累计成交134万方，同比上升30.5% [3][8] - 新房市场：今年截至6月5日累计成交3564.4万方，同比下降17.7% [3][8] - 二手房市场：上周（2026/5/30-2026/6/5）15城二手房成交面积178.9万方，环比下降8.7%，同比上升41.8% [3][16] - 二手房市场：6月1日至5日累计成交160.7万方，同比大幅上升84.4% [3][16] - 二手房市场：今年截至6月5日累计成交3611.3万方，同比上升3.9% [3][16] - 库存及去化：13城新房累计库存6459.9万平方米，环比微降0.3%，同比下降16.5% [3][27] - 库存及去化：13城新房去化周期为20.3个月，环比缩短0.2个月，同比延长1.6个月 [3][27] - 库存及去化：分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.3个月、15.7个月、19.2个月、141.9个月，环比分别变动-0.1个月、+0.1个月、-0.9个月、+2.1个月 [3][27] 土地市场情况 - 土地供应：上周（2026/6/1-2026/6/7）百城供应土地数量433宗，环比下降24.0%，同比下降9.2%；供应土地建筑面积2140.8万方，环比下降46.8%，同比下降23.2% [36] - 土地供应：截至6月7日，2026年累计供应土地数量9636宗，同比下降7.5%；累计供应建筑面积49930.3万方，同比下降5.9% [36] - 土地成交：上周（2026/6/1-2026/6/7）百城土地成交建筑面积1147.5万方，环比下降40.3%，同比下降22.5% [40] - 土地成交：上周成交楼面均价2142元/平方米，环比下降7.0%，同比上升1.9% [40] - 土地成交：上周土地溢价率为18.9%，环比上升6.4个百分点，同比上升17.8个百分点 [40] - 土地成交：截至6月7日，2026年累计成交土地建筑面积41020.3万方，同比下降11.1% [40] 房地产行业融资情况 - 境内信用债：上周（2026/6/1-2026/6/7）房地产企业发行信用债17支，发行金额合计153.2亿元，环比大幅上升132.0%，同比上升109.7% [44] - 境内信用债：上周偿还金额81.5亿元，净融资额为71.6亿元 [44] - 境内信用债：2026年至今，房地产企业合计发行信用债237支，合计发行金额1983.7亿元，同比微降1.9% [44] 行情回顾 - 板块表现：上周29个中信行业板块中，房地产板块位列第22名 [3][49] - 个股涨跌：上周房地产板块上涨个股共28支，下跌个股85支 [53] - 个股涨幅：全市场涨幅前五的房地产股为香江控股（+23.3%）、阳光股份（+20.5%）、深圳华强（+15.5%）、*ST皇庭（+15.0%）、苏宁环球（+14.4%） [53][55] - 个股跌幅：全市场跌幅前五为退市岩石（-48.1%）、中体产业（-17.0%）、高新发展（-13.4%）、首开股份（-12.2%）、福星股份（-12.0%） [53] - 重点房企：上周42家重点房企中上涨6支，涨幅前五为龙光集团（+9.8%）、美的置业（+2.4%）、华润置地（+1.7%）、大悦城（+1.5%）、越秀地产（+0.5%） [53][57] - 重点房企：跌幅前五为中梁控股（-16.3%）、碧桂园（-11.1%）、新城控股（-10.3%）、融信中国（-10.0%）、富力地产（-9.9%） [53][56] 行业政策跟踪 - 中央政策：住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，主要拓宽了公积金提取使用范围，支持自住住房装修、物业费提取，并增加兜底条款；扩大缴存覆盖面，明确灵活就业人员可参加；强化业务协同，推动住房公积金互认互贷 [59][61] - 地方政策：杭州富阳区发布购房补贴，对购买指定新建商品房的购房者，每套补贴10万元消费券，活动总额1500万元 [60][61] - 地方政策：郑州优化公积金政策，缴存职工购买郑州市内八区二手住房，可预提公积金支付购房款，提取资金直接划转至二手房交易资金监管账户 [60][61] 投资建议 - 内地开发商：推荐A股的滨江集团、招商蛇口；港股的中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [3][7][62] - 轻资产运营公司：推荐物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活 [3][7][62] - 港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等 [3][7][62]