报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并维持该评级 [13] 报告核心观点 - 行业在小阳春后自然回落，但累计下行时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，主要特征是跌幅收敛和结构分化 [6] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质房产具备阿尔法 [6] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [6] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 市场表现跟踪 - 本周（截至2026年6月12日）长江房地产指数下跌2.54%，相对沪深300的超额收益为-1.71%，行业排名靠后（21/32） [7][16] - 年初至今长江房地产指数累计下跌11.23%，相对沪深300的累计超额收益为-14.41%，行业排名同样靠后（21/32） [7][16] - 本周房地产板块表现较差，开发及收租类以下跌为主，物管类有涨有跌 [7] - 开发公司周涨跌幅均值为-2.32%，物业公司周涨跌幅均值为0.35%，REITs周涨跌幅均值为-1.91% [16] 政策动态跟踪 - 广州：发布公积金个人住房贷款实施办法修订稿，新增建造、翻建、大修贷款；放宽外国人申请条件；将账户余额可贷倍数从8倍提高至10倍；优化贷款期限，最长可计算至退休后5年且不超过68岁 [8][18] - 苏州：住房“以旧换新”联盟成立并发布实施方案，不限区域、套数，旧房评估价100%全额抵扣新房房款 [8][18] - 西安：优化偿还商业贷款提取公积金频次，可选择年度提取或签约逐月提取 [8][18] 销售数据跟踪 - 新房市场（37城）：本周成交面积四周滚动同比下降7.5%，较上周下降3.1个百分点；年初至今累计同比下降16.8% [9][19] - 二手房市场（17城）：本周成交面积四周滚动同比上升17.9%，较上周下降4.5个百分点；年初至今累计同比上升3.6% [9][19] - 月度数据（6月1-12日）：37城新房成交面积当月同比上升4.4%；17城二手房成交面积当月同比上升28.8%；12城新房及二手房合计成交面积当月同比上升27.2% [9] - 分线城市看（四周滚动同比）： - 新房：一线城市（4城）同比上升16.7%，二线城市（16城）同比下降13.1%，三四线城市（17城）同比下降31.3% [19] - 二手房：一线城市（3城）同比上升21.0%，二线城市（9城）同比上升14.7%，三四线城市（5城）同比上升32.5% [19] - 根据冰山数据，本周20城二手实时成交套数同比边际回落 [9] 专题分析：合意租售比 - 核心区域的好房子是广谱定价的锚，其定价是房租资本化的结果，由房租预期增速和利率共同定义 [10] - 合意租售比变动的核心原因是利率和通胀（影响租金预期增速）的变化不完全同步且幅度有差异；在通胀升温但利率未完全跟上的实际利率下行阶段，房价最为受益 [10] - 从边际角度看，持有收益由租售比、租金预期涨幅及由此引致的估值变动决定；持有成本由利率、税费和折旧决定 [3][10] - 在均衡条件下，合意租售比可理解为持有成本与租金预期涨幅之差，因此租金涨幅而非利率本身最为关键；若租金能够止跌，利率可作为合意租售比的锚，但需提供额外补偿 [3][10] - 低线城市因增长潜力更低且综合折旧率更高，合意租售比相对更高；老旧住房因需要更高的潜在更新对价，合意租售比也相对更高 [3][10]