报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，在经历深度调整后，量价、调整时间及居民资产负债表的调整已较为充分 [4] - 在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市年初以来楼市出现健康改善，房价和租金显著改善，上海房价底部已确立，预计如深圳等其他核心城市将陆续企稳 [4] - 参考日美经验，核心城市房价将领先止跌回稳，并赋予龙头房企后续基本面和估值面弹性 [4] - 新房投资与销售两端表现仍较弱，但一线城市二手房价已连续3个月环比上涨，显示结构性复苏信号 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2026年1-5月累计数据：全国房地产开发投资30,356亿元，同比下降16.2%，降幅较1-4月扩大2.5个百分点；新开工面积同比下降22.6%，降幅扩大0.6个百分点；施工面积同比下降12.3%，降幅扩大0.2个百分点；竣工面积同比下降23.4%，降幅收窄0.6个百分点 [4][5][21] - 2026年5月单月数据：房地产开发投资同比下降24.4%，降幅较4月扩大4.3个百分点；新开工面积同比下降24.6%，降幅收窄2.0个百分点；竣工面积同比下降20.0%，降幅扩大1.0个百分点 [4][21] - 分物业类型：1-5月住宅投资23,426亿元，同比下降15.6%，占总投资比重77.2% [5] - 分区域：1-5月投资增速东部地区同比-16.6%、中部地区-15.5%、西部地区-14.6%、东北地区-28.4% [5] - 观点与预测：投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，叠加供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍偏弱且修复节奏慢于以往周期 [4][21]。鉴于表现低于预期，下调2026年全年预测：新开工面积增速至-16.8%（原预测-7.7%）、竣工面积增速至-14.6%（原预测-13.1%）、开发投资增速至-12.6%（原预测-9.1%） [4][21] 销售端 - 2026年1-5月累计数据：商品房销售面积3.13亿平方米，同比下降10.8%，降幅较1-4月扩大0.6个百分点；销售额2.94万亿元，同比下降13.5%，降幅收窄1.1个百分点；销售均价9,376元/平方米，同比下降2.9%，降幅收窄1.9个百分点 [4][22][34] - 2026年5月单月数据：销售面积同比下降13.2%，降幅扩大3.7个百分点；销售金额同比下降9.3%，降幅扩大1.7个百分点；销售均价同比上涨4.5%，涨幅扩大2.4个百分点 [4][34] - 住宅销售：1-5月住宅销售面积2.60亿平方米，同比下降12.1%；5月单月住宅销售均价11,065元/平方米，环比增长4.4%，同比增长4.2% [23][31] - 区域销售：1-5月分区域销售面积累计增速：东部-10.5%、中部-8.5%、西部-12.5%、东北部-19.2% [26] - 二手房价格：5月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，连续3个月上涨；其中北京、上海、广州、深圳分别环比上涨0.1%、0.6%、0.1%、0.6%，分别连续3-4个月上涨 [4][31] - 库存情况：5月末商品房待售面积7.72亿平方米，同比下降0.3%，较4月末减少619万平方米；其中住宅待售面积减少519万平方米 [31] - 观点与预测：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致销售总量短期仍偏弱，结构有弹性 [4][34]。鉴于表现符合预期，维持2026年全年预测：销售面积增速-7.5%、销售金额增速-9.4%、房价增速-2.0% [4][34] 资金端 - 2026年1-5月累计数据：房地产开发企业到位资金3.28万亿元，同比下降19.0%，降幅较1-4月扩大0.6个百分点 [4][35] - 2026年5月单月数据：到位资金同比下降21.5%，降幅较4月收窄0.3个百分点 [4][35] - 分资金来源（1-5月累计）：国内贷款同比下降28.7%，降幅扩大2.8个百分点；自筹资金同比下降13.0%，降幅扩大2.5个百分点；定金及预收款同比下降16.1%，降幅收窄1.5个百分点；个人按揭贷款同比下降28.0%，降幅收窄3.7个百分点 [4][35] - 观点：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][38] 投资分析意见与推荐标的 - 核心观点：继续看好优质房企的弹性 [4] - 推荐标的分为四类： 1. 优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、中海外发展、招商蛇口、保利置业、建发股份、中海宏洋、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股 [4] 2. 商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城 [4] 3. 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [4]