报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 商业不动产REITs试点正式落地标志我国公募REITs市场迈入新阶段 首批四单商业不动产REITs各具禀赋 性价比优势凸显 虽认购倍数相对偏低但市场认购热情较高[5] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs：开启C - REIT新阶段 - 我国公募REITs市场已发展五年 截至2026年6月初 发行上市82只项目 募集资金超2000亿元 总市值突破2200亿元 商业不动产REITs试点为盘活存量资产与丰富底层资产图谱提供新思路[9] - 商业不动产纳入经历“消费基础设施先行、全面放开跟进”两步走 2025年下半年政策实质性扩围 年底将写字楼、酒店等全面纳入试点体系[10] - 自2025年12月31日政策落地至2026年6月初 20只商业不动产REITs完成申报 累计拟募集规模超700亿元 首批四单6月将上市[11] 首批四单商业不动产REITs梳理 上海地产商业REIT：上海核心资产+大租户，长租约 - 底层资产为鼎保大厦和鼎博大厦 建筑面积合计173327平方米 估值36.89亿元 土地剩余期限约39年 是首批最长[12] - 项目位于上海黄浦滨江核心地段 区位稀缺 运营稳定 鼎保大厦成熟运营 鼎博大厦招商成效显著 两栋楼宇出租率均接近或达到100%[13][15] - 租户集中度高 主要为国资或行业龙头企业 剩余租约时间长 有效锁定未来5 - 6年核心现金流[19] - 优势在于核心区位稀缺与估值优势、租户结构优质与现金流锁定、强力股东背书与扩募潜力[20][21] 首农商业REITs：高分派+刚性消费底座 - 底层资产为龙德广场 建筑面积222681.57平方米 估值27.03亿元 商业部分土地使用期限40年 预计2045年3月29日到期[22] - 地处昌平区天通苑核心商圈 周边人口密集 交通便利 历史经营稳中有升 营业收入结构稳定 出租率维持高位 租金水平短期承压但新签租金有向上弹性[23][25] - 租户到期结构关注大租户到期情况 业态结构偏社区型MALL 依赖强区位刚需客流[27][28] - 优势在于区位有垄断性、运营表现良好、国资背书+扩募储备 但土地剩余年期是约束[29][30] 砂之船商业REIT：西北奥莱龙头 + 盒子式N业态高票息 - 底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯 建筑面积141267.67平方米 估值50.28亿元 土地使用期限40年 预计2055年2月16日到期[31] - 地处浐灞国际港商圈核心 交通便利 融入多元业态 打造沉浸式消费场景 历史经营稳中有升 销售规模、客流与出租率表现良好[32][35][36] - 租约到期期限结构有短期集中特征 与主动优化业态有关 2026年一季度增长强劲 超招募书预测[38][42] - 亮点在于西北奥莱龙头、区位优势显著 扩募储备充足 集团运营规模支撑长期发展[41] 唯品会商业REIT：两地奥莱+地区龙头 - 底层资产为郑州和哈尔滨杉杉奥特莱斯 总建筑面积约24.26万平方米 评估价值69.99亿元 郑州项目土地剩余约30.68年 哈尔滨项目约27.14年[43] - 郑州项目地处郑开大道黄金走廊 周边文旅项目多 交通规划提升；哈尔滨项目位于江北一体发展区核心 人口密集 消费辐射广[44][47] - 底层资产在销售额、出租率等多维度呈向好趋势 多项指标领先 租户到期结构风险可控 业态结构典型 郑州稳态运行 哈尔滨动态调优[48][55][56] - 优势在于区域垄断地位与估值安全边际、品牌矩阵与会员黏性构筑竞争壁垒、唯品会体系背书与平台扩募纵深[58][59] 投资策略 - 首批四单商业不动产REIT合计上市规模超200亿元 虽认购倍数相对偏低 但考虑集中询价和保险机构缺席 市场认购热情较高 除上海地产商业REIT有分歧外 其余三只认购价贴近询价上限[60] - 市场认购热情基于项目较高性价比 砂之船与首农项目分派率约5% 唯品会项目约4.5% 高于存量项目 上海地产商业项目适合长久期资金配置[61]