报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 房地产行业销售金额降幅持续收窄，5月单月销售环比回暖，行业呈现温和修复与筑底迹象，在“努力稳定房地产市场”的政策基调下，预计销售端修复趋势有望延续，行业有望逐步筑底企稳[1][5][49] - 投资端持续承压，但竣工降幅收窄，随着城市更新“十五五”规划加快落地，存量改造与核心城市优质地块开发将构成结构性支撑，预计行业投资数据将在下探过程中逐步筑底[6][34] - 房企到位资金压力仍存，但销售回款降幅边际收窄，资金情况或渐趋改善[8][39] - 房价降幅持续收窄，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，有望率先企稳[41] - 龙头房企销售修复明显，市占率有望提升，板块估值具备上行空间，看好房地产板块的中长期配置机会[47][49] 根据相关目录分别总结 行业宏观数据汇总 - 销售数据：2026年1-5月，商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%，降幅较1-4月走阔0.6个百分点；商品房销售额29366亿元，同比下降13.5%，降幅较1-4月收窄1.1个百分点[3][14] - 投资数据：2026年1-5月，全国房地产开发投资完成额30356亿元，同比下降16.2%，降幅较1-4月扩大2.5个百分点；其中住宅投资23426亿元，同比下降15.6%[3][14] - 细分结构：住宅销售面积下降12.1%，办公楼销售面积上升5.9%；住宅销售额下降14.1%，办公楼销售额上升0.2%；住宅投资占房地产开发投资的比重为77.2%[14] 销售端边际改善，筑底趋势延续 - 边际改善：2026年1-5月销售金额同比降幅（-13.5%）较1-4月收窄1.1个百分点，其中住宅销售金额降幅收窄1.6个百分点；5月单月销售面积6062万平方米，环比上涨5.7%，单月销售金额6366亿元，环比上涨10.9%[5][17] - 区域表现：东部、中部、西部及东北地区销售面积分别同比下降10.5%、8.5%、12.5%、19.2%，各区域降幅较1-4月小幅走阔[17] - 趋势判断：前期房地产优化政策效果仍在释放，各地因城施策持续跟进，销售端修复的趋势有望延续[5][17] 投资持续承压，新开工仍弱，竣工降幅有所收窄 - 投资与新开工：2026年1-5月房地产投资同比降幅（-16.2%）较1-4月扩大2.5个百分点；新开工面积同比降幅（-22.6%）扩大0.6个百分点[6][34] - 竣工端改善：2026年1-5月竣工面积同比下降23.4%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点[6][34] - 结构性支撑：核心城市土拍热度持续，出现高溢价成交；随着城市更新“十五五”规划加快落地，存量改造与核心城市优质地块开发将共同构成投资端结构性支撑[6][34] 到位资金同比走弱，销售回款边际改善 - 整体资金：2026年1-5月房地产开发企业到位资金同比-19.0%，降幅较1-4月扩大0.6个百分点[8][39] - 分项资金：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-28.7%、-13.0%、-16.1%、-28.0%；其中定金及预收款降幅较1-4月收窄1.5个百分点，个人按揭贷款降幅收窄3.7个百分点[8][39] - 改善迹象：销售端修复带动销售回款降幅边际收窄，房企到位资金情况或渐趋改善[8][39] 房价降幅持续收窄，一线城市企稳可期 - 房价走势：2026年1-5月70城房价同比降幅总体持续收窄；一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比下降[41] - 市场展望：在销售修复带动下，房价有望止跌回暖，整体市场价格中枢稳步企稳，一线城市有望率先企稳[41] 关注板块龙头公司，看好长期投资价值 - 估值水平：A股房地产板块估值已从前期高位回落至合理区间；港股房地产板块估值前期整体上行，近期自高位小幅回落[47] - 投资逻辑：龙头房企销售修复明显，市占率有望持续提升，叠加政策持续宽松，行业基本面改善预期增强，板块估值具备上行空间[47] 投资建议 - 行业判断：在现有政策框架内，随着销售端修复趋势的延续，行业有望逐步筑底企稳[49] - 标的推荐：建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口等；港股方面可关注绿城中国、越秀地产与华润置地等具备估值优势与弹性的龙头公司[49]