行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为-1.4%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为3.4%、4.9%，板块跑输大盘，超额收益分别为-4.8%、-6.3%，在29个中信行业中排名第16位[3] - 新房市场方面，上周（2026/6/13-2026/6/19）36城新房成交面积180.1万平方米，环比增长5.6%，但同比下降14.5%；2026年6月1日至19日累计成交485.4万平方米，同比微降1.7%；今年截至6月19日累计成交3915.7万平方米，同比下降17.0%[3] - 二手房市场方面，上周（2026/6/13-2026/6/19）15城二手房成交面积150.2万平方米，环比下降15.7%，同比下降11.4%；2026年6月1日至19日累计成交489.2万平方米，同比增长15.6%；今年截至6月19日累计成交3939.8万平方米，同比增长3.3%[3] - 库存及去化方面，13城新房累计库存6480.7万平方米，环比增长0.5%，同比下降17.1%；13城新房去化周期为20.6个月，环比增加0.3个月，同比增加0.2个月；分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.5个月、16.3个月、18.7个月、147.0个月，环比分别增加0.2个月、0.1个月、0.1个月、2.9个月[3] - 土地市场方面，上周（2026/6/15-2026/6/21）百城土地成交建筑面积1221.4万平方米，环比下降21.9%，同比下降51.7%；成交楼面价940元/平方米，环比下降33.1%，同比下降63.1%；土地溢价率为4.2%，环比下降8.6%，同比下降2.6%；截至2026年6月21日，2026年累计成交土地建筑面积44446.3万平方米，同比下降12.6%[3] - 多地持续出台并优化公积金政策，包括提高公积金最高贷款额度、阶段性贷款利率补贴等内容[3] 板块观点 - 内地开发商：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的重要因素，土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值[7] - 轻资产运营公司：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长+现金充裕+现金流健康+分红提升，具备安全性+成长性+红利性[7] - 港资开发商：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖；同时港资开发商以收租等经常性业务为主，是穿越地产及经济周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估[7] 房地产基本面与高频数据 房地产市场情况 - 上周（2026/6/13-2026/6/19）新房销售环比增长5.6%，同比下降14.5%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-3.8%、-11.5%、+15.5%、+7.9%[8] - 上周（2026/6/13-2026/6/19）15城二手房成交面积150.2万平方米，环比下降15.7%，同比下降11.4%[20] - 13城新房累计库存6480.7万平方米，环比增长0.5%，同比下降17.1%；去化周期为20.6个月，环比增加0.3个月，同比增加0.2个月[28] - 重点城市数据显示，上周武汉新房成交面积环比大幅增长164.9%，成都环比下降31.1%；温州新房成交面积同比大幅下降99.6%[37] 土地市场情况 - 土地供应方面，上周（2026/6/15-2026/6/21）百城供应土地数量为335宗，环比下降25.2%，同比下降21.5%；供应土地建筑面积为1532.8万平方米，环比下降40.3%，同比下降26.8%[38] - 土地成交方面，上周（2026/6/15-2026/6/21）百城土地成交建筑面积1221.4万平方米，环比下降21.9%，同比下降51.7%；成交楼面价940元/平方米，环比下降33.1%，同比下降63.1%；土地溢价率为4.2%[39] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行方面，上周（2026/6/15-2026/6/21）房地产企业发行信用债合计14支，发行金额合计137.4亿元，环比下降30.5%，同比增长32.7%；上周偿还金额174.5亿元，净融资额为-37.1亿元[45] - 2026年至今，房地产企业合计发行信用债270支，合计发行金额2334.9亿元，同比增长4.5%[45] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.4%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为3.4%、4.9%[49] - 个股方面，上周上涨个股共27支，下跌股数为88支；涨幅前五为亚太实业（+22.7%）、合肥城建（+21.4%）、阳光股份（+17.9%）、先导基电（+17.5%）、万通发展（+16.1%）；跌幅前五为京能置业（-19.3%）、国晟科技（-17.9%）、和展能源（-13.6%）、大千生态（-13.2%）、天府文旅（-12.7%）[54] - 上周42家重点房企中上涨1支，涨幅居前的为中梁控股（+16.1%）；跌幅前五为龙湖集团（-19.8%）、越秀地产（-14.8%）、佳兆业集团（-14.8%）、雅居乐集团（-14.6%）、建发国际集团（-14.3%）[54] 行业政策跟踪 - 广州黄埔区发布规范城中村改造项目房票转让的公告，允许房票在本项目被征收人间互相转让，每张房票允许实名转让一次，转让人首次发布房票转让价格不得低于票面金额的9折[60] - 张家界优化公积金政策，公积金贷款最高额度由70万元上调至100万元，购房最低首付统一降至20%；高层次青年人才仅缴存1个月就能申请贷款，额度最高上浮50%[60] - 大连公开征求关于阶段性实施住房公积金个人住房贷款利息补贴政策的通知，拟对二套房公积金贷款借款人给予不超过15%的阶段性贷款利息补贴[60] 投资建议 - 推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团[61] - 推荐轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活[61] - 推荐港资开发商新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等[61]