行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，寻找alpha（超额收益）尤为重要 [5][36] - 投资策略聚焦于三个方向：高拿地精准度的开发类房企、稳定红利的头部购物中心资产、以及高市占率的中介龙头 [5][36] 板块行情与市场表现 - 第26周（6月22日-6月26日）申万房地产指数下跌3.8%，在31个一级行业板块中排名第18位 [5][8] - 过去一个月、六个月、十二个月，房地产板块绝对表现分别为-10.0%、-12.1%、-4.0%，相对沪深300指数表现分别为-12.0%、-18.7%、-30.6% [3] - A股板块内，盈新发展周涨幅达15.5%，为涨幅第一；深深房A周跌幅达20.2% [10][12] - 港股板块内，中国长白山国际周涨幅达14.9%，为涨幅第一；融信中国周跌幅达33.3% [14][15] 政策要闻 - 河南：发布推动城市高质量发展方案，强调因城施策控增量、去库存、优供给，具体举措包括每年引导各城市打造2-3个“好房子”样板、推进城中村和危旧房改造（目标2028年相关项目基本建成）、持续推进2005年前老旧小区改造、推动收购存量商品房用于保障房（目标2030年新增保障性租赁住房5万套以上），并支持城市更新项目申请专项债或发行基础设施REITs [5][17] - 海南：公布推动城市高质量发展实施意见，“十五五”期间全省片区城市更新改造项目计划总投资1400亿元，其中2026年计划投资220亿元，涵盖片区综合更新、老旧小区改造等八方面任务 [5][17] 公司动态（土地市场） - 招商蛇口：6月23日以总价10.217亿元、溢价率20.95%竞得北京通州地块，楼面价3.15万元/平方米；6月26日以总价60.94亿元、溢价率79.03%竞得杭州地块，楼面价51577元/平方米 [5][20] - 保利发展：6月25日以总价105.10亿元、溢价率99.05%竞得深圳宝安区地块，楼面价87924.04元/平方米；6月22日以总价6.7475亿元竞得广州花都区地块，楼面价约7560元/平方米 [5][20] - 绿城中国：6月26日以总价约4.58亿元、溢价率20.51%竞得宁波江北区一线临江宅地，楼面价16869元/平方米 [20] 销售端数据 - 新房市场（20城）：第26周商品房成交面积279万平方米，日均成交面积39.9万平方米，环比增加48%，同比减少28%；年初至今累计成交面积4692万平方米，累计同比减少10% [5][23] - 二手房市场（11城）：第26周成交面积239万平方米，日均成交面积34.2万平方米，环比增加23%，同比增加10%；年初至今累计成交面积5436万平方米，累计同比增加3% [5][27] - 城市层级分析： - 新房：一线城市第26周成交面积96.9万平方米，同比减少24%；二线城市成交111.7万平方米，同比减少36%；三四线城市成交70.7万平方米，同比减少18% [26] - 二手房：一线城市第26周成交面积101.3万平方米，同比增加9%；二线城市成交108.1万平方米，同比增加18%；三四线城市成交29.9万平方米，同比减少8% [30] 融资端情况 - 第26周发债企业大部分为地方国企 [5][33] - 金融街发行规模最大，发行资产支持证券两只共35.8亿元 [33] - 中交房地产发行的中期票据利率最高，为2.95%；苏高新集团发行的短期融资券利率最低，为1.53% [33] 投资建议与具体标的 - 开发类房企（高拿地精准度）：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][36] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [5][36] - 中介龙头：建议关注贝壳-W [5][36]