行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 从短期角度来看，在成交量边际改善的同时，二手房挂牌量也有所上升，“供需两旺”的格局一定程度上增加了价格的不确定性；但在近期部分城市政策优化的进一步催化下，叠加新房价格领先二手房价格企稳的认知逐步被投资人接受，短期部分投资人或仍倾向交易基本面改善的预期，而价格的后验观察节点或相对滞后，从而带来短期的交易窗口[7] - “9.24”及今年年初两轮行情中，主要房企估值分别修复到考虑潜在减值调整后PB 0.9x和0.8x，或可作为短期估值修复目标参考[7] - 同时需考虑：多次行情反复后部分投资人可能下修预期，对反弹空间形成约束；投资人或对部分经营端积极的房企给予一定溢价[7] 市场成交数据总结（截至7月2日） - 整体新房网签：样本城市（39城）新房网签面积同比下降3%，较6月降幅扩大3个百分点[5] - 分能级新房网签：一线城市（4城）同比大幅增长41%，较6月增幅扩大34个百分点；二线城市（10城）同比下降18%，降幅扩大12个百分点；三线城市（25城）同比下降8%，由正转负，降幅扩大9个百分点[5] - 整体二手房网签：样本城市（16城）二手房网签面积同比增长5%，较6月增幅收窄9个百分点[5] - 分能级二手房网签：一线城市（2城）同比下降8%，由正转负，降幅扩大22个百分点；二线城市（4城）同比增长1%，增幅收窄4个百分点；三线城市（10城）同比增长32%，增幅扩大1个百分点[5] - 最近一周（6.26-7.2）：新房网签面积同比下降0.3%，二手房网签面积同比增长11%[4] 前瞻及佐证指标 - 二手带看人数：2026年6月，12个样本城市平均带看人数同比下降11%，同比降幅较5月扩大9个百分点[6][43] - 二手房价格与租金：2026年5月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅收窄；北京、上海租金同比降幅收窄，广州租金同比降幅扩大，深圳租金同比增幅扩大；北京、深圳租金回报率上升，上海、广州租金回报率下降[6] - 挂牌量：2026年5月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比增长0.2%[6] - 流动性前瞻：根据相关指标判断，2026年7月宏观层面流动性环比宽松力度收窄，同比紧缩力度扩大[6] 新房市场深度分析 - 同比趋势：7月1日-2日整体样本城市新房网签面积同比降幅扩大，但贸易五省（广东、江苏、浙江、上海、北京，含19个样本城市）样本城市新房网签面积同比转正[11] - 环比趋势：7月1日-2日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积环比均高于过去4年同期水平[13][14] - 滚动网签：新房一周滚动日均网签面积低于2020-2024年同期水平，但高于2025年同期水平[20][21] 二手房市场深度分析 - 同比趋势：7月1日-2日整体样本城市和贸易五省（含11个样本城市）样本城市二手房网签面积同比增幅均收窄[15][16] - 环比趋势：7月1日-2日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积环比均处于近5年同期较低水平[17][18] - 滚动网签：二手房一周滚动日均网签面积高于2020-2023年、2025年同期水平，但低于2024年同期水平[20][21] 土地市场分析 - 累计成交：2026年1-6月，全国土地成交建筑面积同比下降22%，与1-5月降幅基本持平；成交楼面均价同比下降9%，降幅较1-5月收窄6个百分点[22] - 单月成交（6月）：全国土地推出建筑面积和成交建筑面积同比降幅均收窄；流拍率较上月下降8.3个百分点至8.7%[23] - 单月价格（6月）：全国成交楼面均价同比增幅收窄；土地溢价率较上月上升5.4个百分点至13.7%[27] - 单月出让金（6月）：全国土地出让金同比下降15.2%，同比降幅较5月扩大2.1个百分点[30] 库存去化分析 - 整体库存：2026年5月，拿地未售、开工未售、推盘未售口径的库存面积均较4月下降；拿地未售口径去化周期较4月上升至65.1个月，开工未售口径去化周期下降至21.0个月，推盘未售口径去化周期下降至34.1个月[31][32] - 分能级库存：2026年5月，一线、二线、三四线城市推盘未售库存面积和去化周期均较上月下降；其中一线城市去化周期为22.1个月，二线城市为31.0个月，三四线城市为44.1个月[33][34] 行业规模与表现 - 行业规模：股票家数257只，总市值2558.6（十亿元），流通市值2421.1（十亿元）[8] - 指数表现：过去1个月绝对表现-11.7%，过去6个月-15.8%，过去12个月-5.2%[9]