报告投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [11] 报告核心观点 - 行业在“小阳春”后自然回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，主要特征是跌幅收敛和结构分化 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和“好房子”具备阿尔法 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [4] 短期上涨催化剂 - 二手成交边际转弱在预期之内，但在自住视角下部分核心城市低总价房源有望率先达到局部均衡，支撑二手成交表现不至于明显加速恶化 [2][8] - 去年下半年核心城市二手房价格下跌斜率明显提速，但随着供需关系边际改善，本年度后续月度房价同比跌幅预期收敛 [2][8] - 部分房企在年中前后进入推盘高峰，产品力的进阶与“好房子”的供给契合当下股市财富效应与科技新贵带来的增量需求 [2][8] - 近期核心城市集中供应优质地块，房企投资表现积极，土地市场的热度提升引发资本市场关注 [2][8] - 政策端预期持续宽松，在二手热度边际转弱背景下，于重大会议等时点不排除加大政策博弈可能 [2][8] - 二级市场资金分流虽难判断拐点，但总有极限 [2][8] 市场表现跟踪 - 本周（截至2026年7月3日）长江房地产指数上涨0.16%，相对沪深300的超额收益为+0.69%，行业排名27/32 [5][16] - 年初至今长江房地产指数累计下跌17.09%，相对沪深300的超额收益为-21.67%，行业排名27/32 [5][16] - 本周开发类、物管类及收租类（REITs）标的均有所上涨，但整体涨幅落后 [5] - 开发公司周度涨跌幅均值为3.70%，物业公司为2.86%，REITs为3.46% [16] 政策动态 - 天津：推出购买预售商品房提取住房公积金支付购房首付款便民新举措，符合条件的购房人可申请提取本人、配偶及双方父母的住房公积金支付首付款 [6][17] - 海南：进一步优化调整住房公积金贷款政策，包含提高购买自住住房最高贷款基准额度、加大人才住房公积金贷款支持力度、调整二套房“存贷挂钩”机制等内容 [6][17] 销售数据 - 新房市场：本周（2026W27）37城新房成交面积250.4万平方米，当周同比下降14.8%，四周滚动同比下降16.2% [7][18] - 年初至今37城新房成交面积累计同比下降16.6% [7][18] - 6月当月，37城新房成交面积同比下降11.9% [7] - 二手房市场：本周（2026W27）17城二手房成交面积226.4万平方米，当周同比上升12.1%，四周滚动同比上升4.2% [7][18] - 年初至今17城二手房成交面积累计同比上升3.4% [7][18] - 6月当月，17城二手房成交面积同比上升11.4% [7] - 综合市场：6月，12城新房及二手房合计成交面积当月同比上升5.0% [7] - 根据冰山数据，本周20城二手实时成交套数同比回升至双位数区间 [7][8]