核心观点 - 国家发改委“基础设施REITs项目信息系统”于2026年7月7日正式上线，首次系统性对外披露项目申报信息，涵盖核心字段，此举提升了公募REIT申报流程透明度，有助于一级申报方评估赛道竞争、二级投资者预判供给节奏[2][7] - 当前中国REIT市场呈现基础设施平台与商业不动产平台双轮驱动格局，随着双平台申报原始权益人增加，两大平台的协同效应有望进一步释放[7] - 2026年下半年以来，随着首批商业不动产REITs上市、第二批询价及首批指数基金落地，市场短期进入政策与供需空窗期，行情在稳健项目领涨后轮动至弱势项目补涨，板块内部经营情况存在分化，建议在参与弱势板块反弹时保持谨慎，同时关注超跌后的低位机会[8] REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 过去一周（2026年7月3日-7月10日），REITs指数整体下行，中证REITs全收益指数周度下跌0.17%，收于980.69点[4][6] - 各板块表现显著分化，仓储和能源板块涨幅居前，具体周涨跌幅由高到低为：仓储（+0.38%）、能源（+0.19%）、产业园（+0.17%）、交通（-0.09%）、市政环保（-0.14%）、消费（-0.50%）、保障房（-0.62%）、新型基础设施（-1.47%）[4][6] - 截至2026年7月10日，国内REITs市场共上市86只产品，总市值达2372亿元，流通市值为1314亿元[4][6] - 过去一周市场交易额边际下行，日均交易额为4.81亿元，其中消费板块成交量增长较为明显[16] 一级发行情况 - 截至2026年6月30日，国家发改委累计向证监会推荐基础设施REITs项目133只（含扩募新购入项目），其中已在沪深交易所首发上市82只，已完成扩募10只[4][7] - 一级市场申报活跃，基础设施REIT与商业不动产REIT均有项目处于申报、受理、问询、反馈及注册生效等不同阶段[20][21] - 部分REIT产品近期发布了分红公告，例如建信中关村产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等，单位分红在0.0134元至0.0612元之间[22] 市场表现与估值数据 - 过去两周（2026年6月26日至7月10日），中证REITs全收益指数累计上涨3.79%，表现优于沪深300指数（-1.80%），但弱于中证红利指数（+1.93%）[12] - 产权类REITs过去两周累计上涨4.09%，特许经营权类REITs累计上涨3.03%[12] - 各细分板块中，仓储物流板块过去两周累计涨幅最高，达8.14%，其次为消费基础设施（+4.70%）和市政设施（+4.19%）[12] - 报告提供了截至统计时点各REIT项目的详细估值指标，包括REITs收益率和现金分派率，例如红土创新深圳安居REIT收益率为3.06%，华夏中国交建高速REIT收益率为9.08%[16]