行业投资评级 - 行业评级为“超配”，评级变动为“维持”[5] 报告核心观点 - 2026年上半年房地产市场延续筑底态势，整体呈现总量收缩、结构优化、核心城市率先修复的特征，行业Alpha属性进一步强化[1] - 交易结构加速切换，二手房已成为市场成交主力，价格端分化延续，核心城市二手房企稳信号明确[1] - 核心城市新房市场在二季度转正，修复高度依赖“产品力+区位”，改善性需求明确[2] - 土地市场呈现“缩量提质”特征，央国企主导拿地，核心城市虹吸效应加剧[2] - 行业在城市、产品、开发主体三方面持续分化，看好头部央国企凭借资金、品牌与产品力优势彰显Alpha属性，待行业回暖时有望获得更大弹性[3] - 建议关注优质央国企开发商及其关联的物业管理企业[3] 市场表现与数据总结 市场交易与价格 - 2026年上半年百城新房销售面积同比**-12%，重点城市二手房成交套数同比+6%[1] - 30城二手房成交套数占一二手总成交比重达68%，较2025年全年提升3.5pct**，已有18个省份二手房交易面积超过新房[1] - 百城新房价格累计同比**+0.59%，呈现缩量涨价；二手房价格累计同比-2.9%，跌幅持续收窄，以价换量特征显著[1] - 核心城市二手房价企稳：上海二手房价格连续4个月环比上涨，深圳于6月实现环比转正[1] 核心城市新房市场 - 2026年上半年一线城市二季度新房成交量同比成功转正[2] - 上海：4月新房成交同比增幅超10%，5-6月持续保持2%正增长[2] - 深圳：4月末政策优化落地后，5-6月新房成交同比分别大增50%、42%[2] - 广州：3月起持续回暖，3-4月成交增幅超20%，5月同比增长7%[2] - 需求端改善属性明确，重点城市120㎡以上改善户型成交占比持续提升[2] 土地市场 - 2026年上半年300城宅地成交面积同比-24%，土地出让金同比-31%[2] - TOP20城市宅地出让金占全国比重达62%，较2025年提升10pct**[2] - 2026年上半年核心22城市央国企拿地占比为54%，其中广州、深圳占比超90%[2] 投资建议与关注标的 - 建议关注优质央国企开发商：华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际、越秀地产[3] - 市占率提升逻辑同样利好背靠头部开发商的物业管理企业：保利物业、招商积余、万物云、绿城服务、中海物业[3] 行业相对表现 - 近一年房地产行业走势相对疲弱[6] - 相对表现（截至报告时）： - 1个月：房地产 -3.11%， 沪深300 +0.07%[7] - 3个月：房地产 -6.81%， 沪深300 +3.11%[7] - 12个月：房地产 -11.02%， 沪深300 +19.08%[7]