核心观点 - 报告认为，尽管市场进入传统淡季且环比数据走低，但房地产板块整体景气度表现仍优于季节性，市场信心与关注度有所提升[1][3] - 报告核心观点是坚定看好房地产行业的底部价值，建议提高配置比例，认为地产头部企业价值开始得到市场认可[3] 政策动态：城改/旧改密集落地推进 - 广深、北京等核心城市密集推动城改/旧改项目落地，项目推进从政策规划向签约、拆迁、补偿等执行环节延伸，成为补充中长期土地和住房供给的重要方式[1][16] - 具体项目进展：深圳罗湖螺岭片区城中村改造项目7月4日全面启动签约，首日签约735户（总户数1598户），采用“政府主导+国企实施”模式，获政策性银行专项借款授信[16]；广州天河元岗村项目已签住宅安置补偿协议超500栋，协议总金额超13亿元[16] - 政策配套完善：福州就房屋征收补偿政策公开征求意见，北京首次从市级层面系统推出14个城市更新项目，体现城市更新向综合组团、功能提升和市场协同转变[17] 成交表现：新房环比走弱但同比降幅收窄，二手房维持高景气 - 新房市场：第28周50城新房成交面积278.95万方，环比-57.0%，同比-1.7%（降幅较上周收窄9.6个百分点）；7月前9天累计同比-3.2%（降幅较上月收窄5.5个百分点）[1][20][26] - 新房分线城市：7月前9天，一线城市同比-3.5%，高均价二线同比-8.4%，中均价二三线同比-11.9%，低均价三四线同比+11.6%[26][28] - 二手房市场：第28周13城二手房网签面积180.90万方，环比-9.2%，同比+14.6%（增幅较上周扩张4.0个百分点）；7月前9天累计同比+12.0%[1][30] - 二手房实时成交：第28周77城二手中介成交套数环比-5.1%，同比+12.5%；7月以来认购同比+13.0%，其中一线+3.4%，二线+12.3%，三四线+18.2%[1][40] - 重点城市表现：北上广深杭成等城市新房成交环比普遍下跌，但同比普遍上涨（如上海新房同比+8.7%，深圳新房同比+47.6%）[51][55][60] 市场景气度：推盘下降但去化良好，二手房热度创新高 - 新房推盘与去化：第28周重点10城住宅推盘面积35.8万方，环比-33.9%，同比-32.9%；售批比（MA8）为129%，26年以来平均售批比为130%，同比+11个百分点[2][68] - 新房库存：第28周重点10城住宅库存面积4411万方，环比-0.8%，去化周期13.7个月，环比-0.2个月[68][79] - 二手房景气指标：重点12城挂牌量周环比+0.1%，同比-6.1%；69城中介日均来访4.7万组，环比-6.3%，7月同比+4.0%；来访转化率达6.0%，创年内新高[2][82][87] - 二手房价格：重点31城二手房成交价周环比+0.3%，月环比-0.7%，年初以来+0.2%[2][85] 土地市场：规模收缩但热度维持高位 - 第28周300城宅地出让金131.6亿元，环比-82.7%，同比-35.1%；供给建面551.2万方，环比-59.3%[2][91] - 土地市场热度仍较高，平均溢价率维持在较高水平，核心城市土地吸引力强[2] - 第28周300城宅地溢价率（MA4）为14.5%，同比+7.8个百分点；成交楼面价（MA4）为5419元/平，同比+7.9%[91][101] 板块行情：地产板块跑赢大盘，低估值公司补涨 - 开发板块：第28周SW房地产板块上涨1.9%，跑赢沪深300指数3.2个百分点，在30个申万行业中排前10%分位[3][102] - 个股表现：16家主流A+H房企周涨幅+1.8%，涨幅靠前的有华发股份（+4.7%）、建发股份（+4.4%）、华润置地（+3.4%）；报告指出本周更多是低估值公司补涨[3][110] - 板块估值：截至7月10日，16家主流开发商PB估值为0.42倍，处于2021年以来3%分位数，处于历史底部[110] - 物业板块：本周上涨0.6%，跑赢沪深300指数1.9个百分点，万物云、融创服务涨幅居前[3][119] - 香港地产：港资房企行情出现分化，九龙仓置业、长实集团、新鸿基地产涨幅居前[3] C-REITs市场 - 本周REITs综合指数下跌0.14%，86单REITs中63单下跌[4] - 一级市场新增两单申报，近期商业不动产REITs募集期普遍延长至5天左右（此前为2天）[4]