行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][62] 核心观点 - 地产行业基本面仍处在左侧，但已有少数个股自2024年9月30日起提前走右侧 [62] - 新房总量机会不大，机会更多来自结构，报告重申看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的城市组合 [62] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和极少量混合制及民企在拿地和销售上表现优异 [62] - 投资策略上，建议以标准配置或带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临 [62] - 展望未来三年，板块内格局将呈现多元化经营、轻资产运营、优质开发商及转型类企业四类 [4][62][63][64] 土地市场（6月及上半年） - 6月土地市场：300城宅地成交平均溢价率达17.5%，环比提升7.2个百分点，处于近半年高位 [1][11] - 6月成交规模：300城宅地成交建面1992万平方米，环比增长95.0%，但同比仍下降3.4%；宅地出让金1566亿元，环比增长89.1%，但同比下降14.0% [1][11] - 上半年累计：300城宅地供应建面8253万平方米，同比降低19.4%；成交建面6939万平方米，同比降低25.9%；宅地出让金5000亿元，同比降低32.9% [1][11] 行情回顾（本周） - 板块表现：申万房地产指数本周累计上涨1.9%，领先沪深300指数3.16个百分点，在31个申万一级行业中排名第3 [1][20] - 个股涨跌：本周房地产股上涨个股共46支，下跌63支 [20] - 涨幅居前：万通地产（+28.8%）、财信发展（+24.9%）、大名城（+13.8%）、大港股份（+9.7%）、苏州高新（+5.1%） [20][26] - 重点房企表现：在重点40家A/H房企中，绿景中国地产（+38.3%）、美的置业（+4.7%）、华发股份（+4.7%）、华润置地（+3.4%）、新城控股（+3.3%）涨幅居前 [20][29] 新房成交跟踪（本周及累计） - 本周总体：30个样本城市新房成交面积137.4万平方米，环比大幅下降45.6%，同比下降52.6% [2][31] - 分城市能级（本周）： - 一线城市成交47.5万平方米，环比下降34.8%，同比下降42.3% [2][31] - 二线城市成交66.8万平方米，环比下降50.8%，同比下降52.9% [2][31] - 三线城市成交23.1万平方米，环比下降47.4%，同比下降64.7% [2][31] - 累计表现（27周）：30城累计成交4407.1万平方米，同比下降17.0% [2][34] - 一线城市累计1343.5万平方米，同比下降4.8% [2][34] - 二线城市累计2196.7万平方米，同比下降12.8% [2][34] - 三线城市累计866.9万平方米，同比下降37.2% [2][34] 二手房成交跟踪（本周及累计） - 本周总体：15个样本城市二手房成交面积204.5万平方米，环比微降5.3%，但同比增长9.3% [3][42] - 分城市能级（本周）： - 一线城市成交85.2万平方米，环比下降10.8% [3][42] - 二线城市成交84.2万平方米，环比下降4.0% [3][42] - 三线城市成交35.1万平方米，环比增长7.0% [3][42] - 累计表现（27周）：15城累计成交5620.0万平方米，同比增长5.5% [3][42] - 一线城市累计2424.7万平方米，同比增长5.6% [3][42] - 二线城市累计2338.1万平方米，同比增长1.6% [3][42] - 三线城市累计857.1万平方米，同比增长17.8% [3][42] 房企信用债情况（本周） - 发行概况：本周（7.6-7.12）共发行房企信用债15只，环比增加8只；发行规模共计146.11亿元，环比增加108.72亿元 [3][55] - 净融资额：本周总偿还量134.56亿元，净融资额为11.55亿元，环比减少4.64亿元 [3][55] - 债券结构：发行以一般公司债为主（占比42.2%），期限以3-5年为主（占比67.1%） [55][56] - 融资成本：本周发行利率整体有所下降，例如“26建房01”利率较可比债券下降302个基点 [57][58] 投资建议与选股逻辑 - 多元化经营（商业运营派）：穿越周期能力强，龙头为华润置地、华润万象生活，龙湖集团、新城控股也属此类但面临压力，建议首选华润置地 [4][62] - 轻资产运营： - 中介派：首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选 [4][63] - 物业派：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][63] - 开发为主的优质开发商：需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱轻等条件 [4][63] - H股推荐：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等 [4][63] - A股推荐：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等 [4][63] - 其他类型：类地方城投、地产转型股 [4][64]