行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，寻找alpha至关重要 [34] - 投资策略围绕三个方向寻找地产alpha：1）高拿地精准度的开发类房企；2）具有稳定红利的头部购物中心资产；3）中介龙头 [34] 板块行情 - 第28周（7月6日1月10日）申万房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业中排名第3位 [5][8] - A股板块内涨幅第一为万通发展，涨幅达28.8%；港股板块内涨幅第一为绿景中国地产，上涨38.3% [11][13] 政策要闻 - 地方层面：福州市发布房屋征收补偿政策征求意见稿，涵盖八项内容以完善城区征收补偿政策，包括增设150平米以上标准房型、明确“无房户”定义、完善车位补偿与安置等 [5][16] 公司动态 - 保利发展以46.05亿元、溢价率26.68%竞得杭州萧山区世纪城核心单元地块，成交楼面价48139元/㎡ [5][18] - 保利置业以5.73亿元、溢价率13.06%竞得昆山一宗纯住宅用地，成交楼面价9010元/㎡ [5][18] - 绿城中国以5.88亿元、溢价率19.8%竞得常州武进区一宗低容积率住宅用地，成交楼面价12073元/㎡ [5][18][19] 销售端：新房市场 - 第28周，监测的20城新建商品房成交面积160万平方米，日均成交面积22.8万平方米，环比减少53%，但同比增加16% [5][21] - 年初至今，20城累计成交面积5199万平方米，累计同比减少7% [5][21] - 一线城市表现突出：第28周一线城市成交面积59.7万平方米，同比增加23%；年初至今累计成交面积1865万平方米，累计同比增速转正，增加1% [23][24] 销售端：二手房市场 - 第28周，监测的11城二手房成交面积215万平方米，日均成交面积30.8万平方米，环比减少1%，但同比增加10% [5][26] - 年初至今，11城累计成交面积5872万平方米，累计同比增加4% [5][26] - 一线城市表现：第28周一线城市二手房成交面积89.1万平方米，同比增加13%；年初至今累计成交面积2569万平方米，累计同比增加6% [28][29] 融资端 - 第28周发债企业大部分为地方国企 [31] - 金融街发行规模最大，发行中期票据11.4亿元，票面利率2.7% [31][32] - 静安置业发行的短期融资券利率最低，为1.46% [31][32] 投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [34] - 稳定红利资产：推荐头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业；建议关注中介龙头贝壳W [34]