报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月上半月REITs市场超跌反弹后震荡整理，仓储领涨，部分板块受利率预期影响回调；产权REITs与国债息差处高位，估值有所提高；多只REITs披露经营数据，产园仓储承压，消费保租稳健；部分项目有扩募、解禁、增持等动态，建议关注基本面预期改善标的[3][11][17][36][41][45][64] 根据相关目录分别进行总结 超跌反弹后震荡整理，仓储受权重拉动领涨 - 7月上半月中证REITs全收益指数收涨1%，表现强于沪深300、弱于中证红利，指数震荡整理，后续权重个券或获增量资金关注，建议关注业绩改善或有预期差个券[6][11] - 仓储物流板块领涨，涨幅2.1%，保租房、IDC等长久期资产下跌，经营权类REITs整体表现强于其他板块[17] - 中外运仓储REIT领涨，涨幅7.5%，招商科创REIT跌幅居首，7月上半月REITs个券涨跌数量占比为71%、29%，仓储超9成个券上涨[23] - 7月上半月沪深REITs日均换手率0.36%，较6月收窄0.02个百分点，日均成交额4.52亿元，较6月下滑1.88%，仅产业园板块日均换手率较6月改善[29] - 7月上半月REITs大宗交易总额2.47亿元，平均溢价率为 -1.30%，溢价率持续走低，华夏大悦城消费REIT、工银河北高速REIT大宗交易规模较大[34] 16只深交所REITs披露26H1月度经营数据 - 产园26Q2量价仍有下降压力，部分项目以价无法换量，如招蛇产园REIT、成都高投产园REIT等多个项目出租率或租金下滑[36] - 仓储安博仓储REIT三个子项目26Q2量价齐跌，盐田港REIT、深国际REIT、宝湾物流REIT部分项目出租率或租金有不同变化[38][41] - 消费/保租房/IDC三大板块26Q2量价稳中有升，如印力消费REIT租金同比+5%，招蛇租赁REIT太子湾项目住宅部分环比+2.6pcts，润泽IDC - REIT上架率及托管服务费与26Q1持平[42][43][45] 分红息差处于历史高位，关注基本面改善标的 - 截至7月10日，产权类REITs派息率为5.21%，经营权类为8.77%，个别板块平均派息率处历史高位，上半月派息率总体回落[47][50] - 截至7月10日，产权类REITs与10年期国债到期收益率的息差为3.47%，较6月底收窄0.12pcts，分板块看，仓储物流、产业园、消费REITs息差在上市以来90%+分位[54] - 产权类P/NAV最新值为1.12X，处于历史49%分位，经营权类P/FFO最新值为13.46X，处于历史54%分位[58] - 产权类REITs最新IRR为5.0%，经营权类为5.6%，较6月底分别下滑0.06和0.23个百分点[63] - 建议关注基本面或有进一步改善预期的标的，如中金印力消费REIT、东久新经济REIT等[64] 润泽IDC扩募报送交易所，在审项目累计32单 - 7月上半月无新项目启动发行，华夏凯德REIT、光大保德信光大安石REIT已注册待发行，截至7月10日，沪深上市REITs共计86只，总市值2,372亿元[68][70] - 2026年至今，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.2012%[71] - 截至7月10日，基础设施REITs在审项目20单，7月上半月东方红申能股份新能源REIT、南方润泽科技数据中心REIT（扩募）申报至交易所，平安西安高科产业园REIT已挂网回复材料，中信建投广州发展清洁能源REIT收到交易所问询函[74][76] - 截至7月10日，商业不动产REITs在审项目12单、已注册未发行项目2单，华泰华住酒店REIT已回复问询，招商资管招商蛇口REIT收到交易所首轮问询[80] - 7月上半月，武汉安家保障性住房有限公司公募REITs启动招标，广州工控大湾区高端装备产业园不动产投资信托基金（REITs）基金管理人中标候选人为国泰海通资管、博时基金、红土创新基金[84] 京能国际将解禁，合肥高新原始权益人拟增持3千万 - 招商科创孵化器REIT 26Q2末整体租金达上市以来最低，出租率与26Q1环比持平；建信中关村产业园REIT“以价换量”策略显效，出租率同比+8pcts、环比+2pcts[89] - 嘉实中国电建清洁能源REIT 26Q2总结算电费同比下滑超30%，预计Q2整体业绩有压力；中金普洛斯仓储物流REIT广州项目预计26H1业绩与25H2持平，26Q4翻新后出租率可能有较大提升；汇添富九州通医药仓储物流REIT项目出租率、价格较稳定[93] - 中航京能国际能源REIT 7月15日扩募竞价投资者份额解禁，考虑分红后解禁累计收益率为32%；华夏合肥高新产园REIT合肥高新城发集团计划增持不超过3,000万元；中航北京昌保租赁住房REIT调整部分回收资金用途[97]