行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持对保利发展的“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，寻找alpha（超额收益）尤为重要 [34] - 投资策略聚焦三个方向：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）中介龙头 [34] 板块行情 - 第28周（7月6日-7月10日）申万房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业中排名第3位 [5][8] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-2.7%、-17.1%、-10.6%，相对表现分别为-3.3%、-17.6%、-29.8% [3] - A股板块内，万通发展周涨幅达28.8%，京投发展周跌幅达10.6% [11][13] - 港股板块内，绿景中国地产周涨幅达38.3%，中骏集团控股周跌幅达29.0% [13][14] 政策与公司动态 - 地方政策：福州市发布房屋征收补偿政策征求意见稿，涵盖增设150平方米以上标准房型、明确“无房户”定义、完善补偿奖励等八项内容 [5][16] - 公司拿地： - 保利发展以46.05亿元、26.68%的溢价率竞得杭州萧山世纪城地块，成交楼面价48139元/平方米 [5][18] - 保利置业以5.73亿元、13.06%的溢价率竞得昆山住宅地块，成交楼面价9010元/平方米 [5][18] - 绿城中国以5.88亿元、19.8%的溢价率竞得常州武进低容积率住宅地块，成交楼面价12073元/平方米 [5][18][19] 销售端数据 - 新房市场（20城）： - 第28周成交面积160万平方米，日均成交22.8万平方米，环比减少53%，同比增加16% [5][21] - 年初至今累计成交5199万平方米，累计同比减少7% [5][21] - 一线城市第28周成交59.7万平方米，同比增加23%；年初至今累计成交1865万平方米，同比增加1% [23] - 二手房市场（11城）： - 第28周成交面积215万平方米，日均成交30.8万平方米，环比减少1%，同比增加10% [5][26] - 年初至今累计成交5872万平方米，累计同比增加4% [5][26] - 一线城市第28周成交89.1万平方米，同比增加13% [28] 融资端 - 第28周发债企业以地方国企为主，金融街发行规模最大（11.4亿元中期票据），票面利率最高为2.7% [31][32] 投资建议 - 开发类房企：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [34] - 稳定红利资产：推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心运营商太古地产，建议关注希慎兴业 [34] - 中介龙头：建议关注通过强管控建立高效交易系统、市占率高的贝壳-W [34]