行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1] 核心观点 - 核心城市改善型住宅市场由政策、品质与结构性需求共同驱动复苏，通过“二手房放量、置换链条重启、高品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建市场新平衡，产品力优秀的房企将持续受益 [47] - “好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手房成交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心 [47] - 上半年上海、深圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心 [47] 核心9城高端盘市场表现 - 整体去化情况：2025年初至2026年6月末，核心9城（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津）合计推出高端盘15500套，首开成交10765套，综合去化率约为69.5%，反映高净值客群购买力坚挺 [3][12] - 趋势变化：9城高端盘2025年前三季度首开去化率稳健超60%，自2025年第四季度开始热度下降，至2026年第二季度平均首开去化率降至44% [12][17] - 月度供应：2025年推盘高峰集中在第二季度和第四季度，2026年以来推盘数量分布较均衡，整体套数较2025年有所下降 [13][15] 分城市表现与结构分化 - 上海供应领先：上海推出48个项目、8171套，占9城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77% [4][12][18] - 一线城市去化：北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中深圳平均首开去化率78% [4][18][43] - 二线城市压力：南京首开去化率30.9%，成都首开去化率45.0%，去化压力明显 [18] - 城市策略差异：北京和广州采取一次性推售策略；上海和杭州倾向于分批次推售以控制供给节奏 [18][19] - 顶级豪宅坚挺：上海备案均价超18.5万元/平的城市顶豪项目去化率稳定超80%，部分项目保持100%首开去化率 [41] 开发商与土地市场 - 主要开发商：华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9城推出高端盘套数较多，均超过300套，其中华润和保利超过2000套，覆盖城市最广、规模最大 [4][23] - 土地供应：2026年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多，预计下半年高端盘竞争仍较激烈 [24][27] 资本市场财富效应与购买力 - 股市造富效应：2026年上半年A股电子行业涨幅86.3%，通信行业涨幅73.6%，位列所有行业前两位 [5][28][30] - 市值地域集中：电子行业上市公司市值前五城市（深圳、上海、北京、苏州、天津）集中度达63.6%；通信行业前七城市（北京、烟台、苏州、成都、武汉、深圳、上海）集中度达69.7% [29][32][33] - 减持变现：2026上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额达1127.5亿元，其中高管和个人减持267.7亿元，5-6月减持规模明显增加 [5][33][35] - 财富迁移：股市高位兑现后向核心城市不动产低位吸纳的趋势，预计三季度核心城市高端盘市场购买力有望进一步提升 [33] 京沪深市场具体分析 - 北京市场：2025年以来均价超12万元/平的新盘仅5个，开盘去化率51.3%，市场呈现“刚需项目火热、高端盘乏力”的分化格局 [36][37]；2026年上半年新房成交套数同比-0.9% [37][39] - 上海市场：高端盘供应放量源于土地释放与城市更新共振 [4][38]；2026年上半年新房成交套数同比+14.4% [42]；但热门盘分批次去化率呈下降趋势，反映改善市场趋于饱和 [40][41] - 深圳市场：高端盘热度较高且集中在南山区，2025年以来入市高端盘7个，平均首开去化率78%，2026年以来部分项目首开去化率超90% [43][44]；2026年上半年新房成交套数同比-13.8%，核心区高端盘热销与外围区域遇冷形成对比 [45][47] 投资建议与推荐标的 - 推荐标的分为三类： 1. 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [47] 2. 住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团 [47] 3. 服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [47]