报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 短期市场表现：第28周（2026年7月4日-7月10日）新房与二手房成交面积环比均由正转负，但新房同比涨幅扩大，二手房同比涨幅收窄；新房库存面积与去化周期同环比均下降 [1][5][16] - 政策环境：地方政策持续优化，福州拟优化房屋征收补偿政策，广州南沙推出住房“以旧换新”补贴，海南允许提取公积金支付物业费，旨在稳定市场、促进交易 [1] - 市场展望：7-8月传统淡季预计影响成交量，但四季度销售有望回升；7月需关注政治局会议表态，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括“金九银十”季节性回升、公积金制度改革及部分房企结构性改善带来的估值修复 [6] - 投资建议：建议关注三类公司：1）开发类中基本面稳定或提升的房企；2）经营环境有弹性变化的公司；3）持有性物业为主、运营能力强的商业地产类公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：第28周47城新房成交面积226.4万平方米，环比下降38.9%，同比上升14.5%；一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为45.1%、13.0%、3.6% [5][17] - 新房库存：截至第28周末，13城新房库存面积7218.0万平方米，环比下降0.7%，同比下降9.7%；去化周期15.8个月，环比下降0.1个月，同比下降2.6个月 [5][44] - 二手房成交：第28周23城二手房成交面积231.8万平方米，环比下降6.8%，同比上升11.9%；一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为16.8%、6.5%、15.0% [5][58] 2. 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场（第27周数据）：百城成交土地规划建筑面积1804.7万平方米，环比下降5.2%，同比上升12.8%；成交总价504.7亿元，环比下降24.2%，同比上升16.2%；楼面均价2796.5元/平，环比下降20.0%，同比上升3.0%；溢价率4.2%，环比下降1.1个百分点，同比上升1.9个百分点 [5][72] - 住宅类土地市场：百城成交住宅土地规划建筑面积400.1万平方米，环比下降15.5%，同比上升9.8%；成交总价408.3亿元，环比下降15.5%，同比上升36.2%；楼面均价10206.3元/平方米，环比下降0.1%，同比上升24.0%；溢价率9.9%，环比下降0.4个百分点，同比上升5.8个百分点 [5][95] 3. 本周行业政策梳理 - 地方政策：多地出台政策支持市场，包括北京、上海、广州、深圳等地土地挂牌与出让，以及长沙、福州、香港等地在公积金、土地供应、交易登记等方面的调整与优化 [115][116] 4. 本周板块表现回顾 - 市场表现：第28周房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升1.2个百分点；相对沪深300收益为3.2%，较上周上升2.0个百分点；板块PE为10.29X，较上周上升0.06X [5][14] 5. 本周房企债券发行情况 - 债券市场：第28周房地产行业国内债券总发行量81.5亿元，环比上升183.5%，同比下降57.8%；总偿还量155.3亿元，环比上升238.3%，同比上升3.7%；净融资额为-73.8亿元 [5] 6. 投资建议 - 关注标的：报告建议关注保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、新城控股、我爱我家、华润万象生活、太古地产等公司 [6]