行业投资评级 - 行业评级为“超配”，预期未来6-12个月内的涨幅超过市场基准指数10%以上 [5][9] - 前次评级为“超配”，本次评级维持不变 [5] 核心观点 - 2026年上半年房地产行业整体仍处于调整区间，呈现“总量磨底、结构分化”的态势 [1][3] - 核心行业指标如开发投资、商品房销售、新开工、房企到位资金等同比跌幅走阔，未见收窄 [1][3] - 行业为数不多的改善方向是库存总量去化，供给端持续收缩，未来改善可期 [1][3] 行业数据总结 销售表现 - 2026年1-6月，全国新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.6%，其中住宅销售面积下降12.4% [1] - 同期，商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额下降13.7% [1] - 与1-5月数据相比，销售面积降幅从-10.8%走阔至-11.6%，销售额降幅从-13.5%走阔至-13.6%，显示二季度末销售动能边际转弱 [1] - 区域分化明显：销售面积方面，东部下降11.1%，中部下降10.7%，西部下降12.2%，东北下降21.2%；销售额方面，东部下降13.6%，中部下降11.5%，西部下降14.1%，东北下降24.3%，东北地区量价降幅均领先 [1] 投资与供给 - 2026年1-6月，全国房地产开发投资38,074亿元，同比下降18.0%（按可比口径计算），其中住宅投资29,300亿元，下降17.8% [2] - 投资降幅较1-5月的-15.6%走阔2.2个百分点 [2] - 分结构看，办公楼投资下降20.4%，商业营业用房投资下降23.1%，降幅深于住宅 [2] - 分区域看，东部投资下降18.2%，中部下降18.7%，西部下降15.3%，东北下降31.7%，东北地区降幅最大，西部相对最具韧性 [2] 企业资金状况 - 2026年1-6月，房地产开发企业到位资金40,233亿元，同比下降20.2% [2] - 分项看，国内贷款5,716亿元，下降31.7%；自筹资金14,740亿元，下降16.4%；定金及预收款12,442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5,137亿元，下降24.9% [2] - 销售回款（定金预收+按揭）与外部融资（国内贷款）均呈双位数下滑，显示房企现金流依旧偏紧 [2] 库存情况 - 截至2026年6月末，商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.9% [3] - 待售面积较5月末的77,182万平方米环比减少约867万平方米 [3] - 其中，待售3年以下面积56,167万平方米，同比下降3.5%，显示去库存效果显现 [3] 投资建议 - 在行业底部仍需保持耐心，市场资金紧缺的情况下，投资端建议关注信用能力更强的央国企地产公司 [3] - 报告提及的具体公司包括华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际、越秀地产等 [3]