行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐”评级，并维持该评级 [2] 核心观点 - 报告认为当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三个问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][33] - 投资策略围绕三个方向寻找alpha：1）开发类房企中的区域深耕型公司；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）中介龙头 [6][33][34] 板块行情与市场表现 - 板块指数表现：第29周（7月13日-7月17日），申万房地产指数下跌4.8%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 个股表现： - A股涨幅第一为香江控股，周涨幅达27.0% [12] - A股跌幅第一为合肥城建，周跌幅达29.5% [12] - 港股涨幅第一为汇景控股，周涨幅达50.0% [13] - 港股跌幅第一为中国长白山国际，周跌幅达43.8% [13] 政策要闻 - 中央层面政策： - 7月16日，住建部就修改后的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次公开征求意见，指南系统界定了安全、舒适、绿色、智慧四大核心内涵，覆盖住房全流程 [6][16] - 7月17日，住建部党组会议提出高标准推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，并加力落实老旧小区改造等民生工作 [6][16] - 国务院于5月28日印发《城市更新“十五五”规划》，明确到2030年城市更新取得重要进展，到2035年基本建成现代化人民城市；全国已实施城市更新项目超过6.6万个，累计完成投资2.6万亿元 [6][16] - 公司动态： - 招商蛇口于7月14日以5.29亿元、溢价率10.08%竞得成都一宗宅地，楼面价13100元/平方米 [6][19] - 招商蛇口于7月15日以29.98亿元、溢价率7.07%竞得南京一宗住宅用地，楼面价34415元/平方米 [6][19] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）： - 第29周商品房成交面积145万平方米，日均成交20.7万平方米，环比减少9%，同比增加7% [6][21] - 年初至今累计成交面积5344万平方米，累计同比减少7% [6][21] - 分城市级别看，一线城市第29周成交面积52.6万平方米，同比增加2%；二线城市成交62.9万平方米，同比增加31%；三四线城市成交29.4万平方米，同比减少18% [23] - 二手房市场（监测11城）： - 第29周成交面积206万平方米，日均成交29.4万平方米，环比减少5%，同比增加9% [6][26] - 年初至今累计成交面积6080万平方米，累计同比增加4% [6][27] - 分城市级别看，一线城市第29周成交面积87.6万平方米，同比增加11%；二线城市成交86.7万平方米，同比增加4%；三四线城市成交31.6万平方米，同比增加18% [29] 融资端情况 - 第29周发债企业大部分为地方国企 [30] - 保利发展发行规模最大，发行公司债27亿元 [30][32] - 济南山韵发行的公司债利率最高，为2.5%；张江集团发行的短期融资券利率最低，为1.42% [30][32] 具体投资建议 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][33] - 稳定红利资产： - 头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [6][33] - 中介龙头：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][33][34]